Un étranger peut-il acheter un terrain au Togo ?

Vous vivez au Togo, vous y travaillez, parfois depuis des années, et vous voulez enfin bâtir. Une question revient alors : un étranger peut-il acheter un terrain au Togo ? La réponse est oui. Toutefois, la loi pose une condition que beaucoup d’acheteurs découvrent trop tard : une autorisation préalable, à obtenir avant la signature.

Cette règle ne relève pas de la paperasse. Sans autorisation, la vente est nulle, et la loi interdit de la régulariser après coup. Voici ce que dit le Code foncier, qui doit demander l’autorisation, comment se monte le dossier, et comment protéger votre argent pendant l’attente.

Un étranger peut-il acheter un terrain au Togo ?

Oui. Aucun texte n’interdit à un étranger de devenir propriétaire au Togo. En revanche, le Code foncier et domanial de 2018 place chaque achat sous le contrôle de l’État. La règle figure dans un chapitre au titre explicite : « De la protection de la propriété foncière des citoyens ».

Ce que dit la loi :
« Tout acte translatif de propriété foncière ou constitutif de droits réels à intervenir entre citoyen togolais et un étranger doit, à peine de nullité, être soumis à l’autorisation préalable de l’autorité publique. »
Source : Article 317, Code foncier et domanial (loi n° 2018-005 du 14 juin 2018)

Trois mots de cet article comptent plus que les autres.

• « Tout acte » : l’autorisation est attachée à l’opération, pas à votre personne. Si vous achetez deux terrains, il vous faut deux autorisations.
• « Préalable » : elle doit exister avant l’acte, pas après.
• « À peine de nullité » : sans elle, la vente ne vaut rien juridiquement, même si vous avez payé et occupé le terrain.

Par ailleurs, la règle ne date pas de 2018. Elle reprend presque mot pour mot l’article premier d’une loi du 5 août 1960, votée trois mois après l’indépendance. Autrement dit, elle traverse toute l’histoire du Togo indépendant, et les juges la connaissent bien.

Ce que l’autorisation couvre

Le texte vise plus large que l’achat d’un terrain nu. Concrètement, un étranger doit obtenir une autorisation pour :

• acheter un terrain, une maison ou un immeuble au Togo, auprès d’un Togolais ;
• recevoir un terrain en donation d’un Togolais ;
• obtenir un droit réel sur un immeuble, par exemple une hypothèque ou un usufruit ;
• prendre à bail un terrain ou un bâtiment pour plus de neuf ans.

Ce dernier point surprend souvent. Un étranger qui loue un local pour trois ans n’a besoin de rien. En revanche, un bail de dix ou de quinze ans, fréquent pour une usine ou un entrepôt, tombe sous la même règle que la vente (article 317, alinéa 2).

Qui compte comme « étranger » au regard de la loi ?

Le Code foncier ne définit pas l’étranger : est étranger celui qui n’a pas la nationalité togolaise. Avant d’acheter un terrain au Togo, un étranger doit donc situer son propre cas, car la réponse change beaucoup.

Vous êtes Béninois, Ghanéen, Nigérian ou Ivoirien

Les ressortissants de la CEDEAO et de l’UEMOA circulent librement au Togo et peuvent y travailler. Pourtant, cette liberté ne s’étend pas à la terre. L’article 319 permet à des « dispositions particulières » de dispenser certains étrangers. Cependant, nous n’avons trouvé aucun texte qui dispense les ressortissants de la CEDEAO ou de l’UEMOA. Par conséquent, si vous êtes un étranger de la sous-région et voulez acheter un terrain au Togo, considérez que l’autorisation vous concerne.

Les tribunaux togolais appliquent d’ailleurs la règle à des voisins. En 2012, le tribunal de première instance de Lomé a jugé irrégulière la vente d’un terrain à une acheteuse béninoise. Le tribunal relevait que l’acte ne mentionnait ni l’autorisation préalable, ni une condition suspensive liée à son obtention. Nous revenons plus bas sur la suite de cette affaire.

Vous avez aussi la nationalité togolaise

Un binational qui possède la nationalité togolaise achète comme un Togolais. Il doit simplement le prouver. Le Code exige d’ailleurs, pour un morcellement, une copie du certificat de nationalité de l’acquéreur ou, à défaut, l’autorisation préalable (article 312, 5°). Pensez donc à faire établir votre certificat de nationalité avant d’acheter. Pour savoir si vous êtes togolais par vos parents, lisez notre guide sur la double nationalité togolaise.

Votre conjoint est togolais

Beaucoup de couples mixtes achètent au nom du conjoint togolais. Dans ce cas, l’acte se passe entre deux Togolais, et l’article 317 ne joue pas. Néanmoins, mesurez la conséquence : le terrain appartient alors à votre conjoint seul. En effet, à défaut de contrat de mariage, le régime légal est la séparation des biens (article 362 du Code des personnes et de la famille). Chaque époux garde « la libre disposition de ses biens personnels » (article 363). En cas de divorce ou de décès, votre argent ne vous donne aucun titre sur ce terrain.

Une banque étrangère prend une hypothèque

Une loi de 1989 prévoit une exception pour le crédit. L’autorisation n’est pas requise pour les sûretés immobilières consenties aux établissements financiers étrangers agréés au Togo. De même, la loi dispense ces banques quand elles achètent aux enchères un immeuble qu’elles ont elles-mêmes mis en vente pour se faire rembourser (loi n° 89-25 du 7 novembre 1989). Cette loi n’a pas été reprise dans le Code de 2018. Toutefois, elle correspond aux « dispositions particulières » que l’article 319 autorise, et rien dans le Code ne la contredit.

Vous êtes Français

Le cas des Français est à part. Une convention signée à Lomé le 13 juin 1996 leur reconnaît le droit d’acquérir des immeubles au Togo comme les Togolais.

Ce que dit la convention :
« Les nationaux de chacune des Parties contractantes jouissent sur le territoire de l’autre Partie du droit d’investir des capitaux, d’acquérir, de posséder, gérer ou louer tous biens, meubles et immeubles, droits et intérêts, d’en jouir et d’en disposer dans les mêmes conditions que les nationaux de cette Partie sauf dérogations imposées par des motifs impérieux d’intérêt national. »
Source : Article 3, convention d’établissement entre la France et le Togo du 13 juin 1996

Or la Constitution donne aux traités ratifiés « une autorité supérieure à celle des lois, même postérieures » (article 92). De là vient l’idée, répandue chez les praticiens, que les Français sont dispensés. Attention toutefois : aucun texte togolais ne le dit expressément, et la convention réserve les « motifs impérieux d’intérêt national ». Avant de signer, faites confirmer la dispense par écrit à la conservation foncière.

La demande d’autorisation, pièce par pièce

Le Code de 2018 renvoie les modalités à un décret en conseil des ministres (article 321). À ce jour, nous n’avons trouvé aucun décret pris pour ces articles. Par conséquent, la procédure reste celle d’un décret de 1961, toujours compatible avec le Code, puisque celui-ci n’abroge que les textes qui lui sont contraires (article 722).

Ce que dit le décret :
« Toute demande d’autorisation préalable, adressée au Premier Ministre, doit être remise au conservateur de la propriété foncière qui en délivre récépissé. »
Source : Article 3, décret n° 61-6 du 30 janvier 1961

Pour l’étranger qui veut acheter un terrain au Togo, le circuit est donc le suivant :

1. Vous déposez votre demande chez le conservateur de la propriété foncière, qui vous remet un récépissé.
2. Le conservateur inscrit la demande sur un registre spécial, avec un numéro d’ordre.
3. Il transmet le dossier au chef du gouvernement, avec son avis motivé.
4. La décision est mentionnée sur le même registre.

Ce numéro d’ordre est la clé de tout le dispositif. Sans lui, aucun service ne traitera votre acte.

Ce que dit le décret :
« Aucune formalité ne pourra être effectuée au service de l’enregistrement ou à la conservation foncière si l’acte ne porte pas mention du numéro d’ordre du registre prévu à l’article 3 et de la date de l’autorisation du Premier Ministre. »
Source : Article 4, décret n° 61-6 du 30 janvier 1961

Les pièces demandées aujourd’hui

Le portail officiel service-public.gouv.tg décrit la démarche, que gère la Direction des affaires domaniales et cadastrales (DADC). Au 7 octobre 2026, il demande :

• une demande adressée au Premier ministre ;
• le plan visé de l’immeuble ;
• la fiche de demande d’autorisation préalable ;
• une photocopie légalisée de la carte de séjour et du passeport ;
• un quitus fiscal en cours de validité ;
• une attestation de service, si vous êtes salarié ;
• un certificat de résidence.

Le portail pose une condition : résider au Togo. Il précise aussi que la démarche n’est pas dématérialisée et se fait au guichet de la DADC, quartier administratif, avenue de la Présidence, à Lomé (tél. 22 38 06 19). Enfin, il n’indique ni délai ni coût. Aucun texte ne fixe de délai de réponse : méfiez-vous de quiconque vous promet une réponse « en deux semaines ».

Revendre, louer ou transmettre : quand faut-il une nouvelle autorisation ?

Une fois propriétaire, vous n’êtes pas libre de vendre à n’importe qui sans formalité. Le Code suit le terrain d’acheteur en acheteur.

Ce que dit la loi :
« Lorsque, après autorisation, un étranger a acquis des droits énumérés à l’article précédent, il ne peut transférer l’un de ces droits à un autre étranger que si ce dernier obtient lui-même une autorisation préalable de l’autorité publique délivrée dans les mêmes formes que la première. »
Source : Article 318, Code foncier et domanial

Ainsi, votre propre autorisation ne passe pas à votre acheteur. S’il est étranger lui aussi, il refait toute la démarche. Concrètement, un autre étranger qui veut acheter votre terrain au Togo doit attendre sa propre autorisation avant de payer.

Et si vous revendez à un Togolais ? L’article 317 vise tout acte « entre citoyen togolais et un étranger », sans préciser le sens de la vente. À la lettre, il couvre donc aussi la revente d’un étranger à un Togolais. En pratique, la fiche officielle ne parle que des étrangers qui achètent. Sur ce point, faites vérifier l’exigence par votre notaire avant de signer.

Le bail de plus de neuf ans

Pour un projet professionnel, un étranger trouve parfois plus simple de louer longtemps que d’acheter un terrain au Togo. Il reste soumis à la même autorisation au-delà de neuf ans. Si vous n’avez pas besoin de plus, un bail de neuf ans renouvelable vous évite la démarche. Pour rédiger un bail solide, lisez notre article sur le bail commercial au Togo.

Étranger : acheter un terrain au Togo sans autorisation, quels risques ?

Beaucoup d’étrangers signent d’abord et pensent régulariser ensuite. C’est exactement ce que la loi interdit.

Ce que dit la loi :
« La régularisation d’un acte passé par un étranger sans autorisation préalable est prohibée. »
Source : Article 320, Code foncier et domanial

Les conséquences s’enchaînent :

• La vente est nulle (article 317). Vous ne pourrez ni faire immatriculer le terrain à votre nom, ni le muter.
• Le procureur peut agir seul. La nullité « peut être poursuivie d’office par le ministère public » (article 317, alinéa 3). Selon le décret de 1961, les parties à l’acte ou tout tiers intéressé peuvent aussi la demander au tribunal (article 5).
• Tenter de régulariser expose à des poursuites. L’étranger qui essaie de faire régulariser l’acte encourt les peines des articles 708 et 709 du Code foncier (article 320, alinéa 2).
• L’agent qui vous aide est complice. Il risque une amende de 500 000 à 2 000 000 FCFA et de deux mois à trois ans de prison, ou l’une de ces peines (articles 320 et 713).

L’affaire de l’acheteuse béninoise

L’affaire déjà évoquée montre comment la nullité surgit dans un procès. Deux personnes se disputaient un terrain à Lomé. Parmi elles, une acheteuse béninoise demandait au tribunal de confirmer son droit de propriété. En 2012, le tribunal de première instance de Lomé a soulevé de lui-même l’absence d’autorisation et a jugé la vente irrégulière. La cour d’appel a ensuite reproché au premier juge d’être sorti du débat.

Enfin, la Cour suprême a cassé l’arrêt d’appel le 16 juin 2016 (arrêt n° 065/16). Elle n’a pas contesté que le juge puisse soulever cette question. Elle a jugé qu’il devait d’abord la soumettre aux parties pour qu’elles en débattent. Retenez la leçon : même si personne ne l’invoque, un juge peut découvrir l’absence d’autorisation des années après la vente.

Votre plan d’action pour acheter en sécurité

La règle est stricte, mais un étranger peut acheter un terrain au Togo en toute sécurité s’il prépare bien son achat. Suivez ces étapes dans l’ordre.

1. Vérifiez le terrain d’abord. Titre foncier, identité du vendeur, absence de litige : toutes les vérifications d’un acheteur togolais s’appliquent aussi à vous. Notre guide pour acheter un terrain au Togo sans se faire arnaquer les détaille.
2. Signez une promesse de vente sous condition suspensive. Le contrat prévoit que la vente ne devient définitive qu’après l’autorisation. C’est précisément la clause que le tribunal de Lomé cherchait en vain dans l’affaire de 2012.
3. Confiez les fonds au notaire. Ne payez pas le vendeur avant l’autorisation. Le prix reste chez le notaire jusqu’à la décision. Pour estimer le budget, consultez nos repères sur les frais de notaire pour un terrain au Togo.
4. Déposez la demande à la DADC, avec le plan visé et vos papiers de séjour. Gardez le récépissé et notez le numéro d’ordre.
5. Signez l’acte définitif une fois l’autorisation obtenue, avec son numéro et sa date. Le notaire peut alors lancer la mutation du titre foncier.

Et si vous achetez par une société ?

Certains investisseurs étrangers créent une société de droit togolais pour acheter un terrain au Togo. Selon un avocat du barreau de Lomé, une société immatriculée au Togo peut acquérir sans autorisation, même si ses associés sont étrangers. Toutefois, il s’agit d’une analyse de praticien : aucun texte ne la consacre, et une société créée seulement pour contourner la règle pourrait être contestée. Pour comprendre cette voie, lisez notre article sur l’achat d’un terrain par une société au Togo.

Vous vivez hors du Togo ? Le portail exige de résider au Togo pour demander l’autorisation. Si vous habitez ailleurs, faites d’abord confirmer à la DADC que votre dossier est recevable. Ensuite, une procuration permet à un proche de suivre les démarches sur place.

Étranger et terrain au Togo : ce qu’il faut retenir avant d’acheter

• Un étranger peut acheter un terrain au Togo, mais chaque achat, donation, droit réel ou bail de plus de neuf ans exige une autorisation préalable (article 317).
• Sans autorisation, la vente est nulle, le procureur peut agir seul, et la régularisation est interdite (article 320).
• La demande passe par le conservateur, qui l’inscrit sous un numéro d’ordre. Sans ce numéro, aucune formalité n’est possible (décret n° 61-6, articles 3 et 4).
• Aucune dispense n’existe pour la CEDEAO ou l’UEMOA. Les Français invoquent une convention de 1996 : faites confirmer la dispense par écrit.

Avant de verser le moindre franc pour acheter un terrain au Togo, un étranger doit aussi s’assurer que le terrain lui-même est sûr. Lisez notre guide du titre foncier au Togo, puis suivez la mutation du titre à votre nom.

FAQ : questions fréquentes sur l’achat d’un terrain au Togo par un étranger

Et vous, avez-vous déjà acheté ou loué un terrain au Togo en tant qu’étranger ? Posez-nous votre question, nous vous répondons gratuitement.

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