Votre locataire ne paie plus. Le décret de 2022 déclenche la procédure un mois après la cessation de paiement, et la forme de votre contrat décide de la voie à suivre.
Le loyer impayé au Togo met le bailleur devant une équation simple en apparence. Il connaît le montant qu’on lui doit. En revanche, il ignore l’ordre des gestes à poser. Beaucoup de propriétaires attendent donc trois ou six mois, puis changent la serrure. Or c’est précisément le geste qui transforme un créancier en défendeur.
Depuis le décret n° 2022-001/PR du 05 janvier 2022, la marche à suivre est écrite. Elle va plus vite que la plupart des bailleurs ne le croient. Cependant, elle impose un passage obligé. Et ce passage dépend d’un détail signé le jour de l’entrée dans les lieux : la forme de votre contrat.
Cet article suit la procédure dans l’ordre réel. D’abord le déclencheur. Ensuite la voie de résiliation, puis l’acte à notifier. Enfin le recouvrement de l’argent, qui reste une démarche entièrement distincte face à un loyer impayé au Togo.
Loyer impayé au Togo : ce qui déclenche vraiment vos droits
Le point de départ n’est pas un nombre de mois de retard. En effet, le décret fixe un déclencheur précis. Surtout, ce déclencheur comporte deux conditions, et non une seule.
« La procédure de résiliation du bail pour défaut de paiement de loyer est déclenchée un (1) mois après la cessation de paiement si le locataire ne reconstitue pas entièrement sa garantie de loyer. »
Source : Article 24, décret n° 2022-001/PR du 05 janvier 2022
Retenez les deux volets. D’une part, un délai : un mois après l’arrêt des paiements, et non trois. D’autre part, une condition de fond : le locataire n’a pas entièrement reconstitué sa garantie de loyer.
La garantie de loyer, l’outil taillé pour l’impayé
Cette garantie ne relève pas de la formalité. Le décret la définit comme la somme versée à la signature « pour couvrir éventuellement les arriérés de loyer et surtout le délai de congé de préavis ». Autrement dit, elle vise exactement votre situation. De plus, son montant ne peut dépasser trois mois de loyer.
Deux sommes, deux fonctions. Le dépôt de caution et la garantie de loyer se confondent souvent, y compris dans des contrats rédigés par des professionnels. Or le décret les sépare nettement. La caution garantit « les réparations dues aux dégradations commises en fin de bail ». La garantie de loyer couvre « les arriérés de loyer » et le préavis. Chacune plafonne séparément à trois mois de loyer.
En pratique, un bailleur qui a réclamé cette garantie détient déjà un matelas de trois mois. Par conséquent, votre premier réflexe n’est pas juridique mais comptable. Vérifiez ce que la garantie couvre. Puis fixez la date à laquelle elle s’épuise.
La quittance protège aussi le bailleur
L’article 19 fixe les modalités du paiement. Le locataire verse le loyer « entre les mains du bailleur ou de son représentant dûment mandaté ». La périodicité peut être mensuelle, trimestrielle, semestrielle ou annuelle. Enfin, le paiement s’effectue « par tous moyens légaux contre quittance valable et définitive ».
Beaucoup de bailleurs voient la quittance comme une faveur au locataire. En réalité, elle construit votre historique. En effet, devant le juge, la suite de vos quittances datera la cessation de paiement. Or cette date ouvre le délai d’un mois de l’article 24.
Votre recours dépend d’une seule chose : la forme de votre contrat
Voici l’article le plus déterminant du décret. Il est aussi le plus ignoré. La voie ouverte au bailleur ne dépend ni du montant dû, ni de la durée du retard, ni de la mauvaise foi du locataire. Elle dépend de la forme du bail que vous avez signé.
« La résiliation du bail pour défaut de paiement de loyer ou des charges ou de l’inexécution d’une quelconque des obligations peut intervenir, soit par décision judiciaire pour les contrats sous seing privés, soit par la mise en jeu d’une clause de résiliation immédiate contenue dans le contrat notarié. »
Source : Article 23, décret n° 2022-001/PR du 05 janvier 2022
| Forme du bail | Voie de résiliation | Ce que cela implique |
|---|---|---|
| Sous seing privé | Décision judiciaire obligatoire | Vous saisissez la juridiction compétente. Aucune clause ne vous en dispense. |
| Notarié avec clause de résiliation immédiate | Mise en jeu de la clause | Vous activez la clause, après un commandement de payer de quinze jours. |
| Notarié sans clause | Décision judiciaire | Le passage chez le notaire ne suffit pas. Seule la clause ouvre la voie rapide. |
La voie rapide s’achète à la signature
Un bailleur ne choisit pas sa vitesse le jour du litige. Il l’a choisie le jour de la signature. Ainsi, celui qui a économisé les frais de notaire à l’entrée du locataire paiera cette économie en mois de procédure à la sortie.
Par ailleurs, le décret exige un écrit. Son article 10 pose que « le bail d’habitation est écrit ». Son article 31 renvoie au modèle de contrat type du ministère chargé de l’habitat. Ce modèle circule au ministère, dans les mairies et sur leurs pages internet. Si vous préparez une location, notre article sur le contrat de bail au Togo et la caution détaille les clauses à sécuriser avant la remise des clés.
Votre locataire ne paie plus et vous hésitez sur l’acte à envoyer en premier ?
Le commandement de payer : quinze jours pour régulariser
Supposons votre bail notarié, avec une clause de résiliation de plein droit. Vous ne pouvez pas activer cette clause du jour au lendemain. En effet, le décret vous impose d’abord un avertissement formel.
« Tout bailleur muni d’une grosse délivrée par un notaire et contenant une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges, adresse préalablement à la résiliation immédiate, au locataire un commandement de payer dans un délai de quinze (15) jours. »
Source : Article 25, décret n° 2022-001/PR du 05 janvier 2022
Deux mots méritent une traduction. La grosse désigne la copie exécutoire que le notaire délivre. C’est elle qui donne force à la clause, et non l’exemplaire que vous gardez chez vous. Le commandement de payer somme le locataire de régler sous quinze jours.
Ne généralisez pas ce délai. Les quinze jours de l’article 25 appartiennent à la voie notariée. Si votre bail est sous seing privé, un commandement de payer ne remplace pas la décision judiciaire que l’article 23 exige. Il reste utile comme mise en demeure et comme preuve. Cependant, il ne résilie rien.
La voie du congé, quand vous voulez surtout le logement
Une seconde porte existe, souvent plus paisible. Pour les baux à durée indéterminée, l’article 26 permet au bailleur comme au preneur de résilier « après avoir notifié un congé de deux (2) mois à l’autre partie ». Cette voie ne suppose aucune faute. Elle vous dispense donc de prouver l’impayé.
Toutefois, elle n’efface pas la dette. L’article 19 tranche : « Le locataire est tenu de payer le loyer même pendant la période de préavis ou de congé. » Par conséquent, le congé vous rend les lieux. Et les deux mois de préavis viennent s’ajouter à ce qu’on vous doit déjà.
Récupérer les arriérés de loyer impayé au Togo : une procédure séparée
Voici la confusion la plus coûteuse. La résiliation vous rend le logement. Elle ne vous rend pas l’argent. Ces deux démarches restent distinctes. Ainsi, un bailleur qui obtient la première et oublie la seconde perd sa créance en même temps que son locataire.
Trois niveaux, du plus simple au plus contentieux
Premier niveau : la garantie de loyer. Le décret la destine à cet usage et la plafonne à trois mois par son article 8. Elle s’impute sur les arriérés sans aucune procédure.
Deuxième niveau : la caution, avec prudence. Le décret ne la destine pas aux loyers. Son article 6 organise sa restitution dans un délai maximum d’un mois après la remise des clés et la remise en état, « déduction faite, le cas échéant, des charges locatives dues au bailleur ». Il énumère ces charges : eau, électricité, téléphone, internet, entretien des forages et vidange des fosses septiques.
Le retard de restitution se paie. Selon l’article 6, faute de restitution dans le mois, la caution ou son solde « produit des intérêts au taux légal au profit » du locataire. Retenir la caution au titre de loyers vous expose donc à des intérêts sur une somme que vous croyiez acquise.
L’injonction de payer OHADA, la voie de l’argent
Troisième niveau : l’injonction de payer. Le décret reste muet sur le recouvrement d’une créance. En effet, ce terrain relève du droit OHADA, directement applicable au Togo. L’Acte uniforme du 17 octobre 2023 organise les procédures simplifiées de recouvrement. Il ouvre une voie allégée, sur requête, sans procès préalable.
Son article 2 pose la condition. Le recouvrement d’une créance « certaine, liquide et exigible » suit cette procédure lorsque « la créance a une cause contractuelle ». Or un arriéré de loyer sous bail écrit coche les trois cases. Le montant est chiffré, l’échéance est passée, et le contrat fournit la cause.
Son article 3 désigne la juridiction compétente : celle « du domicile ou du lieu où demeure effectivement le débiteur ». Notez ce point pratique. Si votre locataire a quitté les lieux, agissez là où il demeure réellement. Une élection de domicile au contrat peut toutefois écarter cette règle.
Constituez le dossier avant d’agir. Une requête en injonction de payer s’appuie sur des pièces. Réunissez le bail écrit, la suite de vos quittances, le décompte mois par mois du reste dû, et la trace de vos réclamations. En effet, un décompte clair transforme une créance contestable en créance liquide.
Ce que vous ne pouvez pas faire, même quand vous avez raison
Un bailleur créancier reste tenu par le décret. Et celui-ci ne se négocie pas. Son article premier le dit en une phrase : « Les dispositions du présent décret sont d’ordre public. » Aucune clause de votre contrat n’y déroge donc.
Reprendre les lieux vous-même
Voici la tentation principale, et le risque le plus lourd. L’article 23 fait dépendre la résiliation d’une décision judiciaire ou d’une clause notariée. Sans l’une ou l’autre, vous n’avez pas de titre. Dès lors, changer la serrure, retirer la porte ou couper l’eau vous fait quitter la position du créancier. Vous devenez l’occupant sans droit, face à un locataire qui peut réclamer sa réintégration et des dommages.
Gonfler la caution ou la garantie
Les plafonds de trois mois des articles 4 et 8 portent une sanction chiffrée. Cette précision reste rare dans un décret.
« Tout bailleur qui exige un dépôt de caution ou une garantie de loyer supérieur à celui fixé par le présent décret est passible d’une amende égale au double de la majoration illicite. Les sommes indûment perçues sont restituées. »
Source : Article 32, décret n° 2022-001/PR du 05 janvier 2022
Prenons un bailleur qui a réclamé six mois de caution au lieu de trois. Il devra restituer les trois mois excédentaires. De plus, il paiera le double de cet excédent. Sa demande initiale visait à le protéger de l’impayé. Elle devient une dette de neuf mois de loyer.
Suspendre les réparations pour faire pression
Les grosses réparations pèsent sur le bailleur, et l’impayé ne suspend pas cette charge. L’article 15 les lui impose dès qu’elles deviennent « nécessaires et urgentes ». Surtout, l’article 17 ouvre une riposte au locataire. Celui-ci peut se faire autoriser par le juge des référés à exécuter ces travaux « pour le compte du bailleur ». Le juge fixe alors le montant et les modalités de remboursement.
De plus, l’article 18 rend le bailleur responsable du trouble de jouissance venu de son fait. Enfin, l’article 13 répute non écrite toute clause abusive, notamment celle qui exonère le bailleur de sa responsabilité. Faire pression par la dégradation du logement revient donc à créer une créance contre soi. Pour connaître les armes de l’autre partie, lisez notre article sur l’expulsion d’un locataire et ses droits face au propriétaire.
Hors du Grand Lomé, ce décret ne s’applique pas
Voici la limite la plus souvent ignorée. Or elle change la réponse selon la ville où se trouve votre bien.
« Le présent décret s’applique dans une première phase dans le Grand Lomé. Un décret en conseil des ministres détermine les modalités de son application dans les autres villes du pays après une évaluation. »
Source : Article 33, décret n° 2022-001/PR du 05 janvier 2022
À ce jour, aucun décret d’extension aux autres villes n’a paru. Par conséquent, un bailleur de Kara, de Sokodé ou de Kpalimé n’invoque ni le délai d’un mois, ni les quinze jours, ni les plafonds de trois mois.
Le repli du Code civil togolais
Hors du Grand Lomé, la relation repose sur le contrat et sur le Code civil. Deux articles portent l’essentiel. L’article 1728 énumère les obligations du preneur, dont celle « de payer le prix du bail aux termes convenus ». L’article 1741 en tire la conséquence : « Le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. »
Une précision pour les investisseurs. Même dans le Grand Lomé, l’article 2 réserve le décret aux baux à usage d’habitation. Il écarte les locaux loués par une personne morale de droit public, par une entreprise industrielle ou commerciale, ainsi que les locaux à usage professionnel. Si vous louez à une activité, votre régime devient celui du bail commercial et à usage professionnel sous l’AUDCG, aux délais différents.
FAQ : questions fréquentes sur le loyer impayé au Togo
Mon locataire peut-il rester pendant le préavis sans payer ?
Non. L’article 19 du décret est catégorique. Le locataire doit le loyer même pendant la période de préavis ou de congé. Un congé de deux mois notifié au titre de l’article 26 ne suspend donc pas la dette. Ces deux mois restent dus et s’ajoutent aux arriérés antérieurs.
Puis-je garder la caution pour couvrir les loyers impayés ?
Le décret ne lui donne pas cette fonction. Son article 3 destine la caution aux dégradations de fin de bail. En revanche, la garantie de loyer couvre les arriérés. L’article 6 n’autorise à déduire de la caution que les charges locatives dûment justifiées : eau, électricité, téléphone, internet, entretien des forages et vidange des fosses septiques. De plus, une restitution au-delà d’un mois fait courir des intérêts au taux légal au profit du locataire.
Combien de mois d’impayés faut-il attendre avant d’agir ?
Un seul. L’article 24 déclenche la procédure un mois après la cessation de paiement, si le locataire n’a pas entièrement reconstitué sa garantie de loyer. Ainsi, attendre trois ou six mois n’ajoute aucun droit. En revanche, cela laisse grossir une créance plus difficile à recouvrer.
Mon bail est verbal : ai-je encore un recours ?
Oui, mais votre position s’affaiblit. L’article 10 exige un écrit. Sans écrit, vous devrez prouver le bail et le montant du loyer.
Un point joue toutefois en votre faveur sur l’état du logement. Selon l’article 14, faute d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives. Il doit donc les rendre tels, sauf preuve contraire. Par prudence, régularisez par écrit sur le modèle type du ministère.
Puis-je réclamer un loyer impayé au Togo après le départ du locataire ?
Oui. La créance survit à la restitution des clés. L’injonction de payer de l’Acte uniforme OHADA du 17 octobre 2023 s’exerce devant la juridiction du domicile ou du lieu où le débiteur demeure effectivement. Visez donc l’adresse réelle de votre ancien locataire, sauf élection de domicile prévue au contrat.
Ce qu’il faut retenir
- Le déclencheur tombe à un mois, pas à trois, et il suppose une garantie de loyer non reconstituée (article 24).
- La forme du contrat décide de votre vitesse : sous seing privé, la décision judiciaire s’impose ; notarié avec clause, quinze jours de commandement suffisent (articles 23 et 25).
- Résilier et recouvrer sont deux démarches : le décret vous rend le logement, la garantie de loyer puis l’injonction de payer OHADA vous rendent l’argent.
- Hors du Grand Lomé, le décret ne s’applique pas encore (son article 33) : le contrat et les articles 1728 et 1741 du Code civil prennent le relais.
Un dernier point pèse souvent plus que tout le reste. La régularité de vos actes vaut mieux que leur brutalité. En effet, un bailleur qui conserve ses quittances, notifie par écrit et tient un décompte à jour obtient satisfaction plus vite que celui qui change la serrure. Si votre locataire contestait aussi le montant, notre article sur l’augmentation de loyer et ses limites légales précise la règle des 10 % tous les trois ans.
Sources
- Décret n° 2022-001/PR du 05 janvier 2022 sur la caution, la garantie de loyer et le bail d’habitation : articles 1er à 33.
- Journal Officiel togolais, 67ᵉ année n° 6 bis du 31 janvier 2022 : publication officielle, pages 3 à 6.
- Code civil togolais : articles 1728 et 1741.
- Acte uniforme OHADA du 17 octobre 2023 : articles 2 et 3.
- Ministère de l’Urbanisme et de l’Habitat : modèle de contrat de bail prévu à l’article 31.
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