Le Code foncier permet à un occupant sans titre de devenir propriétaire. Deux procédures, un guichet inattendu, et deux pièges coûteux.
Vous occupez un terrain depuis des années, vous y avez construit, vous y cultivez, mais vous n’avez aucun titre. La régularisation foncière au Togo désigne la procédure qui peut transformer cette occupation en propriété reconnue. Le Code foncier et domanial de 2018 lui consacre un chapitre entier, et la réponse courte tient en une phrase : oui, un occupant sans titre peut devenir propriétaire, mais tout dépend de la nature juridique de la terre qu’il occupe, et le guichet n’est pas celui que l’on croit.
En effet, ce n’est pas le cadastre qui décide. C’est le maire de votre commune. De plus, selon que votre terrain relève du domaine de l’État ou du domaine foncier national, la procédure change, les conditions changent, et la personne qui signe change aussi. Cet article détaille les deux voies de la régularisation foncière au Togo, leurs conditions exactes, et deux pièges que le Code inscrit noir sur blanc.
Régularisation foncière au Togo : ce que le mot désigne vraiment
D’abord, un point de vocabulaire décide de tout le reste. Le Code foncier emploie ce mot pour deux situations opposées, et l’article 322 les énumère.
« La régularisation foncière est l’acte qui met fin : 1- à l’occupation de fait d’une terre domaniale par un particulier ; 2- à l’occupation de fait à l’initiative de l’Etat d’une terre appartenant à un particulier. »
Source : Article 322, Code foncier et domanial (loi n° 2018-005)
Autrement dit, le même mot couvre le particulier qui occupe une terre publique, et l’État qui occupe une terre privée. Les deux cas ouvrent droit à une régularisation foncière, mais ils n’ont rien à voir.
Si l’État a pris votre terrain, cet article ne traite pas votre cas. La loi parle alors d’expropriation de fait ou de voie de fait, et vous pouvez exiger la restitution, la réparation et même la démolition de l’ouvrage public. Nous traitons ce cas en détail dans notre guide sur l’expropriation pour cause d’utilité publique et vos droits.
Par conséquent, le reste de cet article porte sur la première situation : vous occupez une terre qui ne vous appartient pas sur le papier, et vous voulez la faire reconnaître.
Première voie de la régularisation foncière au Togo : la terre domaniale
La première voie figure au régime général du chapitre. Elle vise l’occupation d’une terre domaniale, c’est-à-dire une terre qui relève du domaine de l’État. L’article 323 désigne l’autorité compétente, et c’est la surprise de ce texte.
« La régularisation foncière est l’acte par lequel le maire d’une commune fait délivrer à une personne de bonne foi qui occupe une terre domaniale un titre de propriété, dans les conditions édictées par le présent Code. »
Source : Article 323, Code foncier et domanial (loi n° 2018-005)
Ni l’agence nationale du domaine et du foncier, ni le conservateur, ni un tribunal. Le maire. Cette précision compte en pratique : beaucoup d’occupants s’adressent d’abord au service des domaines ou à un géomètre, alors que cette procédure commence à la mairie du lieu où se trouve le terrain.
Qui accompagne le maire dans la décision
Toutefois, le maire ne décide pas seul. L’article 324 le dit clairement : la commission de gestion foncière l’assiste. L’article 29 du même Code crée cette instance dans chaque commune, sous le sigle CoGeF. Ensuite, l’article 30 lui donne des démembrements locaux : les sections villageoises de gestion foncière en milieu rural, et les sections de gestion foncière de quartier en milieu urbain. Vous pouvez donc rencontrer, selon votre adresse, une structure de quartier plutôt qu’un bureau central.
Les deux conditions à remplir
L’article 326 fixe ensuite les conditions, et elles se révèlent plus souples que ce que l’on imagine.
« Les titres de propriété sont délivrés à tous les citoyens sur simple justification de leur identité, sous conditions que les demandeurs : 1- ne soient pas déjà détenteurs d’un titre foncier dans la même localité, sauf dérogations prévues à l’article 328 du présent Code ; 2- justifient d’une emprise permanente et suffisante sur le terrain domanial. »
Source : Article 326, Code foncier et domanial (loi n° 2018-005)
Retenez la formule « sur simple justification de leur identité ». En effet, le Code n’exige ni acte de vente, ni attestation villageoise, ni certificat administratif. Il demande votre identité, l’absence d’un autre titre dans la même localité, et une emprise « permanente et suffisante », c’est-à-dire une occupation réelle et visible sur le terrain.
Par ailleurs, l’article 328 limite le nombre de parcelles. En principe, une seule par demandeur. Le texte prévoit cependant deux exceptions : la situation de famille du demandeur, et l’installation d’une petite entreprise agricole, commerciale ou artisanale.
La limite que peu de gens connaissent
C’est ici que la régularisation foncière se resserre, et il faut le dire clairement. L’article 325 restreint le champ des terrains éligibles. Les titres ne peuvent concerner, en principe, que des terrains préalablement immatriculés au nom de l’État, et situés dans une zone consacrée à l’agriculture ou à l’habitat. De plus, le texte exclut expressément les aires protégées ainsi que les zones dites administratives, commerciales, résidentielles ou industrielles, qui obéissent à des règles particulières.
Conséquence pratique : un terrain occupé en pleine zone commerciale ou résidentielle de Lomé ne relève pas de cette voie. La régularisation foncière n’ouvre donc pas une porte à toute occupation : elle vise d’abord l’habitat et l’agriculture, sur des terres que l’État a déjà immatriculées à son nom. Avant toute démarche, posez donc cette question à la mairie : à qui ce terrain appartient-il sur le livre foncier, et dans quelle zone se situe-t-il ?
Enfin, l’article 327 renvoie la superficie maximale de chaque parcelle à un décret en conseil des ministres, que les plans d’urbanisme de chaque localité doivent guider. Nous y revenons plus bas, car ce décret soulève une question de mise en œuvre.
Votre situation foncière sort du cas général et vous ne savez pas quelle voie s’applique à votre terrain ? Posez votre question à notre équipe, nous vous répondons avec les textes en main. Écrire sur WhatsApp
Seconde voie : le domaine foncier national, et l’autre procédure
Le Code prévoit une seconde procédure de régularisation foncière, rangée parmi les régimes particuliers, sous l’intitulé « De l’occupation irrégulière du domaine foncier national ». Elle ne couvre pas les mêmes terres, et cette différence commande tout le reste.
Ce qu’est le domaine foncier national
L’article 560 définit cette catégorie. Elle comprend toutes les terres qui échappent à deux autres ensembles : d’une part les terres que les collectivités coutumières et les individus détiennent en vertu d’un titre foncier ou du droit coutumier, d’autre part les domaines public et privé de l’État et des collectivités locales. En pratique, il s’agit donc de la catégorie résiduelle. Par ailleurs, l’article 562 réserve aux collectivités leurs droits d’usage traditionnels, comme la chasse, la cueillette, le parcours ou le pâturage, un sujet que nous abordons dans notre article sur les conflits fonciers liés à la transhumance.
Ensuite, l’article 353 pose le principe, puis l’exception qui ouvre la procédure.
« Est illicite l’occupation sans titre d’une terre du domaine foncier national réglementé par les articles 560 à 563 du présent Code. Néanmoins, est éligible à la procédure de régularisation foncière tout exploitant sans titre, membre d’une communauté de résidence ou d’une communauté riveraine du domaine foncier national, justifiant d’une emprise consistante, permanente et utile sur une parcelle dudit domaine. »
Source : Article 353, Code foncier et domanial (loi n° 2018-005)
Les conditions diffèrent de celles de la première voie. Ici, le Code exige un lien avec le lieu : le demandeur doit appartenir à une communauté de résidence ou à une communauté riveraine. De plus, son emprise doit rester « consistante, permanente et utile », là où l’article 326 se contentait d’une emprise « permanente et suffisante ». Le mot « utile » introduit ainsi une idée de mise en valeur.
Les deux voies comparées
| Ce qui change | Voie 1 : terre domaniale | Voie 2 : domaine foncier national |
|---|---|---|
| Base légale | Articles 323 à 329 | Articles 352 à 358 |
| Qui délivre | Le maire fait délivrer le titre | Le maire transmet au service des domaines |
| Qui peut demander | Tous les citoyens | Membre d’une communauté de résidence ou riveraine |
| Emprise exigée | Permanente et suffisante | Consistante, permanente et utile |
| Zones exclues | Aires protégées, zones administratives, commerciales, résidentielles, industrielles | Le texte ne pose pas cette exclusion |
Vous n’êtes pas un délinquant, mais vous n’êtes pas protégé
L’article 352 porte le pivot le plus utile de tout le chapitre, et il joue dans les deux sens.
« Pour l’application de la présente section : 1- l’article 711 du Code pénal du Togo est inapplicable à l’exploitant sans titre du domaine foncier national éligible à la procédure de régularisation foncière ; 2- l’exploitant sans titre d’une parcelle du domaine foncier national est assimilé à un constructeur de mauvaise foi sur le terrain d’autrui. »
Source : Article 352, Code foncier et domanial (loi n° 2018-005)
Le premier point vous protège réellement. L’article 711 du Code pénal réprime l’occupation frauduleuse des terrains : il frappe celui qui occupe le terrain d’autrui en édifiant des baraques, des paillotes, des cabanes ou autres constructions légères, ou qui le cultive frauduleusement. La peine associe emprisonnement et amende, et la juridiction saisie ordonne l’expulsion de l’occupant ainsi que la destruction des plantations. Or ce texte pénal cesse de s’appliquer dès que l’occupant du domaine foncier national remplit les conditions de la régularisation foncière.
Ce que cela veut dire concrètement : l’éligibilité à la régularisation foncière vous fait sortir du champ pénal. Ainsi, la même occupation constitue soit un délit, soit une situation régularisable, et ce qui départage les deux ne relève pas de votre bonne volonté : tout tient à la nature juridique de la terre et à votre qualité de membre d’une communauté riveraine ou de résidence.
En revanche, le second point du même article lance un avertissement. Le Code assimile l’occupant à un constructeur de mauvaise foi sur le terrain d’autrui. Cette qualification ne vous conduit pas devant le juge pénal, mais elle affaiblit votre position civile sur le sort de vos constructions. Dépénalisé ne signifie donc ni propriétaire, ni indemnisé pour ce que vous avez bâti.
Le circuit de la demande
Les articles 354 à 358 décrivent le parcours, et il obéit à plus de formalités qu’on ne l’imagine. D’abord, le maire du lieu de situation de l’immeuble exploité transmet la demande au service chargé des domaines. Ensuite, ce service contrôle la validité de la demande, fait procéder au besoin à des enquêtes, et doit requérir l’avis du service chargé de la législation agro-foncière.
La garantie écrite : une décision motivée
Vient alors la garantie la plus actionnable du chapitre, à l’article 356.
« Toute décision rendue dans le cadre de la procédure de régularisation doit être motivée, sous peine de nullité. »
Source : Article 356, Code foncier et domanial (loi n° 2018-005)
Une décision non motivée est nulle. Par conséquent, si l’administration rejette votre demande sans exposer ses raisons, vous pouvez attaquer la décision pour ce seul motif. Gardez donc toujours une copie écrite de la réponse que la mairie ou le service des domaines vous remet.
Enfin, l’article 357 prévoit qu’au terme de la procédure, l’exploitant sans titre devient propriétaire du fonds qu’il a mis en valeur, dans les conditions des articles 326 à 328. Puis l’article 358 précise le geste technique final : le service chargé des domaines doit faire muter au profit de l’exploitant le titre foncier que l’État avait préalablement créé à son nom. Vous ne créez donc pas un titre nouveau, vous recevez par mutation un titre qui existait déjà. Nous décrivons ce mécanisme dans notre guide sur la mutation et le morcellement d’un titre foncier.
Premier piège : le titre issu de la régularisation foncière ne se morcelle pas
Voici le piège que personne ne mentionne, et pourtant le texte le porte noir sur blanc. L’article 329 frappe le titre issu de la régularisation d’une interdiction durable.
« L’arrêté ou l’acte d’attribution à titre définitif interdit formellement au nouveau propriétaire ou à ses ayants cause de procéder à un morcellement du titre foncier. Cette clause d’indisponibilité sera inscrite au livre foncier par le conservateur, au moment de la mutation au profit du nouveau propriétaire du titre foncier au nom de l’Etat. »
Source : Article 329, Code foncier et domanial (loi n° 2018-005)
Deux enseignements en découlent, selon le côté où vous vous trouvez.
Si vous êtes le bénéficiaire
Vous obtenez un titre de propriété, mais vous ne pourrez pas découper la parcelle pour en revendre une partie. De plus, l’interdiction vise aussi vos ayants cause, donc vos héritiers. Une famille qui compte régulariser puis partager le terrain entre plusieurs enfants doit ainsi intégrer cette contrainte avant de déposer sa demande.
Si vous êtes acheteur
Cette clause devient une vérification à ajouter à votre liste. Le conservateur l’inscrit au livre foncier, vous pouvez donc la consulter. Autrement dit, un vendeur qui vous propose une portion découpée d’un terrain régularisé vous vend quelque chose que la loi lui interdit de découper. C’est un contrôle de plus à faire avant de payer, à côté de ceux que nous détaillons dans acheter un terrain au Togo sans se faire arnaquer et dans notre article sur les risques d’un achat sans titre foncier.
Second piège : le lotissement clandestin, et la moitié de votre lot
Le même chapitre règle le sort des lotissements irréguliers, et la règle frappe fort. Commençons par la définition, à l’article 349, car elle couvre plus de cas qu’on ne le croit.
« Le lotissement clandestin ou lotissement de fait est tout lotissement d’un immeuble muni d’un titre foncier ou non, effectué sans les autorisations et formalités préalables prévues par les textes en vigueur. Un tel lotissement ne peut en aucun cas préjudicier au droit de l’Etat à une réserve administrative et à la voirie. »
Source : Article 349, Code foncier et domanial (loi n° 2018-005)
Lisez bien : « muni d’un titre foncier ou non ». En effet, un terrain parfaitement titré peut donner naissance à un lotissement clandestin, si son propriétaire l’a découpé sans les autorisations préalables. La présence d’un titre chez le lotisseur ne vous protège donc pas. Ce qui compte, c’est l’autorisation de lotir.
La sanction : la moitié de la surface, en nature ou en argent
Vient ensuite la conséquence, à l’article 350, et elle ne dépend pas de votre honnêteté.
« Tout propriétaire de bonne foi d’un lot issu d’un lotissement clandestin ou de fait est redevable à l’Etat de 50 % de la surface dudit lot, sans préjudice des éventuelles sanctions pénales prévues par les textes en vigueur à l’encontre du lotisseur clandestin ou de fait. »
Source : Article 350, Code foncier et domanial (loi n° 2018-005)
La bonne foi ne vous exonère pas. Le texte visé est celui du propriétaire « de bonne foi », et il lui fait tout de même devoir la moitié de la surface de son lot à l’État. L’article 351 ferme la dernière porte : lorsque le transfert des 50 % de la surface se révèle impossible, le propriétaire de bonne foi doit payer à l’État l’équivalent en argent. Vous perdez donc la moitié du terrain, ou sa valeur.
À notre sens, cette disposition coûte le plus cher à un acheteur ordinaire. Elle transforme en effet une question administrative, l’autorisation de lotir, en une perte patrimoniale de moitié. Ainsi, avant d’acheter un lot dans un lotissement récent, ne demandez pas seulement au vendeur s’il détient un titre : demandez-lui si ce lotissement a reçu une autorisation, et exigez la preuve. Les sanctions pénales, elles, visent le lotisseur et non l’acheteur.
Ce que le Code foncier ne dit pas
La transparence impose de nommer les limites de ce que nous avons pu vérifier, car elles pèsent sur vos démarches.
Deux décrets d’application restent introuvables
L’article 324 renvoie la composition et le fonctionnement de la commission de gestion foncière à un décret en conseil des ministres. De même, l’article 327 y renvoie la superficie maximale de chaque parcelle. Au jour de publication de cet article, nous ne trouvons pas trace de ces décrets. Nous ne pouvons donc pas vous dire combien de mètres carrés au maximum l’administration peut attribuer, ni qui siège exactement dans la commission qui examinera votre dossier. Par prudence, méfiez-vous de tout chiffre de superficie que l’on vous présenterait comme officiel : la loi ne le fixe pas.
Le Code ne fixe aucun délai
Les articles 354 à 358 décrivent un circuit, mais aucun d’eux n’impose un délai de réponse au maire ni au service des domaines. Concrètement, rien dans le texte ne vous permet d’exiger une décision dans un nombre de jours donné. Votre seul levier écrit demeure l’article 356 : quand la décision arrive, elle doit être motivée, sous peine de nullité.
La loi et la pratique ne coïncident pas toujours
Notre suivi des démarches foncières togolaises, documenté dans notre article sur le portail e-foncier et le suivi de dossier, montre qu’une procédure inscrite dans un code ne garantit pas qu’un guichet la connaisse et l’applique. Présentez-vous donc à la mairie avec le texte, et notez par écrit ce que l’agent vous répond.
Ce qu’il faut retenir sur la régularisation foncière au Togo :
- Le point d’entrée est la mairie, pas le cadastre (article 323).
- Il existe deux procédures selon la nature de la terre, avec des conditions différentes.
- Le Code demande la simple justification de votre identité et une emprise réelle, pas un acte de vente (article 326).
- Le titre obtenu porte une interdiction de morceller, qui vise aussi vos héritiers (article 329).
- Un lot issu d’un lotissement non autorisé coûte 50 % de sa surface, même acheté de bonne foi (articles 350 et 351).
- Une décision de rejet non motivée est nulle (article 356).
FAQ : questions fréquentes sur la régularisation foncière au Togo
Puis-je être poursuivi pénalement si j’occupe un terrain sans titre au Togo ?
Cela dépend de la terre. L’article 711 du Code pénal réprime l’occupation frauduleuse du terrain d’autrui, avec expulsion et destruction des plantations. Cependant, l’article 352 du Code foncier écarte ce texte pour l’exploitant sans titre du domaine foncier national qui remplit les conditions de la régularisation. L’éligibilité vous fait donc sortir du champ pénal. En revanche, le même article vous assimile à un constructeur de mauvaise foi, ce qui reste défavorable sur le plan civil.
Faut-il un acte de vente ou une attestation villageoise pour demander la régularisation ?
Non. L’article 326 prévoit que les titres de propriété sont délivrés « sur simple justification de leur identité ». Le texte pose deux conditions : ne pas détenir déjà un titre foncier dans la même localité, sauf les dérogations de l’article 328, et justifier d’une emprise permanente et suffisante sur le terrain. C’est donc l’occupation réelle qui compte, et non un document de cession.
Combien de parcelles puis-je faire régulariser ?
Une seule, en principe, selon l’article 328. Le texte prévoit toutefois deux exceptions : lorsque la situation de famille du demandeur le justifie, et en vue de l’installation d’une petite entreprise agricole, commerciale ou artisanale. Le Code ne précise pas comment l’administration apprécie ces exceptions.
Puis-je revendre une partie du terrain régularisé ?
Non. L’article 329 interdit formellement au nouveau propriétaire et à ses ayants cause tout morcellement du titre foncier, et le conservateur inscrit cette clause d’indisponibilité au livre foncier. L’interdiction s’étend donc à vos héritiers. Par conséquent, si votre objectif consiste à partager le terrain entre plusieurs personnes, tenez-en compte avant de déposer la demande.
J’ai acheté un lot dans un lotissement non autorisé : que risque-je ?
L’article 350 rend tout propriétaire de bonne foi d’un lot issu d’un lotissement clandestin redevable à l’État de 50 % de la surface du lot. De plus, si ce transfert se révèle impossible, l’article 351 vous oblige à en payer l’équivalent en argent. La bonne foi ne constitue donc pas une exonération. Les sanctions pénales prévues par les textes en vigueur visent le lotisseur clandestin, pas l’acheteur.
Combien de temps prend la régularisation foncière au Togo ?
Le Code foncier ne fixe aucun délai. Les articles 354 et 355 décrivent la transmission par le maire au service des domaines, les enquêtes éventuelles et l’avis du service chargé de la législation agro-foncière, mais sans encadrer la durée. Votre garantie porte donc sur la forme de la décision, et non sur sa rapidité : l’article 356 exige qu’elle soit motivée, sous peine de nullité.
Sources et références juridiques
- Loi n° 2018-005 du 14 juin 2018 portant Code foncier et domanial : articles 29 et 30 (commission de gestion foncière), 322 à 332 (régime général de la régularisation), 349 à 351 (lotissements clandestins ou de fait), 352 à 358 (occupation irrégulière du domaine foncier national), 560 à 563 (domaine foncier national).
- Code pénal togolais de 2015, article 711 : occupation frauduleuse des terrains. L’article 352 du Code foncier écarte ce texte pour l’exploitant éligible à la régularisation.
- Expropriation pour cause d’utilité publique au Togo : le cas inverse, celui de l’occupation par l’État d’une terre privée (articles 334 à 337).
- Titre foncier au Togo : procédure, coûts et documents : la voie de l’immatriculation, distincte de la régularisation foncière.
Besoin d'un conseil juridique ?
Nos juristes spécialisés en droit togolais vous répondent gratuitement.
📚 Articles similaires
Avertissement juridique
Les informations publiées sur ce site sont fournies à titre informatif et pédagogique. Elles ne constituent en aucun cas un avis juridique personnalisé ni une consultation professionnelle. Les textes de loi cités sont susceptibles d'évoluer. Pour toute situation particulière, nous vous recommandons de consulter un professionnel du droit ou de nous contacter sur WhatsApp pour un accompagnement adapté.
