La saisie immobilière au Togo permet à un créancier impayé de faire vendre aux enchères publiques un immeuble de son débiteur, puis de se payer sur le prix. L’Acte uniforme OHADA portant organisation des procédures simplifiées de recouvrement et des voies d’exécution (AUPSRVE) régit entièrement cette procédure. Réputée longue, coûteuse et très formaliste, la saisie immobilière sanctionne la moindre irrégularité par la nullité.
Ce guide détaille, étape par étape, la procédure applicable au Togo : du commandement de payer jusqu’à la distribution du prix, en passant par le cahier des charges et l’adjudication. Il s’adresse autant aux praticiens du droit qu’aux créanciers et aux propriétaires qui veulent connaître leurs droits.
L’essentiel en bref :
- Un titre exécutoire d’abord : le créancier doit détenir un jugement ou un acte constatant une créance liquide et exigible (article 247 AUPSRVE).
- Un immeuble immatriculé : sans titre foncier, la vente n’a pas lieu (article 253 AUPSRVE).
- Quatre phases : le commandement valant saisie, le cahier des charges, la vente aux enchères, puis la distribution du prix.
- Un avocat intervient obligatoirement pour rédiger le cahier des charges et porter les enchères.
- Le débiteur garde des leviers jusqu’à l’adjudication : payer, contester le formalisme, négocier une vente amiable.
Les conditions de la saisie immobilière au Togo
Avant toute poursuite, le créancier doit réunir trois conditions strictes. En effet, l’article 246 AUPSRVE rappelle qu’un créancier ne peut vendre les immeubles de son débiteur qu’en respectant les formalités légales, et qu’aucune convention contraire ne tient.
Un titre exécutoire et une juridiction compétente
D’emblée, le créancier doit produire un titre exécutoire qui constate une créance liquide et exigible (article 247 AUPSRVE). Concrètement, ce titre prend le plus souvent la forme d’un jugement, d’une ordonnance d’injonction de payer devenue exécutoire ou d’un acte notarié revêtu de la formule exécutoire. Sans ce titre, le créancier ne peut rien entreprendre.
Ensuite, la compétence reste territoriale : le créancier poursuit la vente devant la juridiction du lieu où se trouve l’immeuble (article 248 AUPSRVE). Au Togo, cette compétence revient au tribunal de première instance du ressort de situation du bien.
« La vente forcée d’immeuble ne peut être poursuivie qu’en vertu d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible. »
Source : Article 247, AUPSRVE (OHADA, révisé en 2023)
Par ailleurs, plusieurs règles encadrent la nature du bien. Ainsi, un créancier ne peut vendre la part indivise d’un immeuble avant le partage (article 249 AUPSRVE), ce qui protège les héritiers en indivision sur une parcelle. De même, le créancier poursuit la vente des immeubles communs contre les deux époux (article 250). En outre, il ne peut saisir un immeuble non hypothéqué que si les biens hypothéqués ne suffisent pas (article 251).
L’immatriculation préalable de l’immeuble
Cette condition surprend souvent. La saisie immobilière suppose un immeuble immatriculé, donc doté d’un titre foncier. Toutefois, l’article 253 AUPSRVE n’interdit pas la saisie d’un immeuble non immatriculé : il impose au créancier de requérir d’abord l’immatriculation à la conservation foncière, et il repousse la vente après la délivrance du titre foncier.
Loi vs pratique : l’immeuble sans titre foncier. Au Togo, une grande partie du foncier échappe encore à l’immatriculation. Cette exigence allonge donc énormément la saisie immobilière, car la conservation foncière met souvent des mois, voire des années, à délivrer un titre. En pratique, de nombreux créanciers renoncent à saisir un terrain dépourvu de titre foncier tant l’immatriculation préalable pèse lourd.
Étape 1 : le commandement valant saisie immobilière
La procédure démarre toujours par un commandement aux fins de saisie. L’article 254 AUPSRVE l’exige à peine de nullité : aucune vente forcée ne peut commencer sans ce commandement, que l’huissier de justice (ou commissaire de justice) signifie au débiteur.
Cet acte contient des mentions obligatoires précises. Il reproduit notamment le titre exécutoire et le montant de la dette, le numéro du titre foncier, la juridiction qui connaîtra de la vente, et la constitution de l’avocat du créancier. Surtout, il avertit le débiteur d’une échéance : faute de payer dans les vingt jours, le commandement gagnera la conservation foncière et vaudra saisie dès sa publication.
« À peine de nullité, toute poursuite en vente forcée d’immeubles doit être précédée d’un commandement aux fins de saisie. »
Source : Article 254, AUPSRVE
La publication à la conservation foncière
Ensuite, l’huissier fait viser le commandement par le conservateur de la propriété foncière, qui le publie (article 259 AUPSRVE). Cette publication déclenche un effet décisif. En effet, à défaut de paiement, le commandement vaut saisie dès son inscription : l’immeuble entre alors sous main de justice et le débiteur ne peut plus le vendre ni l’hypothéquer (article 262 AUPSRVE).
Toutefois, le débiteur conserve une porte de sortie. S’il paie, le conservateur radie l’inscription du commandement et la poursuite s’arrête (article 261 AUPSRVE). Cette logique prolonge celle du recouvrement de créances OHADA : la saisie immobilière reste la voie d’exécution ultime, lorsque les phases amiables échouent.
Loi vs pratique : le délai de péremption. Le créancier doit déposer puis publier le commandement dans les trois mois de sa signification ; sinon, il ne reprend les poursuites qu’en les réitérant (article 259 AUPSRVE). En pratique, les lenteurs de la conservation foncière togolaise font parfois courir ce risque de péremption. Un praticien prudent surveille donc ce délai de près.
Étape 2 : le cahier des charges et l’audience éventuelle
Une fois l’immeuble immobilisé, le créancier prépare la vente. Pour cela, son avocat rédige et signe le cahier des charges, document qui fixe les conditions de la vente (article 266 AUPSRVE). L’avocat dépose ce cahier au greffe dans un délai maximum de cinquante jours à compter de la publication du commandement, à peine de déchéance.
Le cahier des charges énonce, à peine de nullité, le titre exécutoire, la désignation de l’immeuble et surtout la mise à prix que fixe le créancier poursuivant (article 267 AUPSRVE). Cette mise à prix doit atteindre au moins le quart de la valeur vénale de l’immeuble.
« La mise à prix fixée par le poursuivant ne peut être inférieure au quart de la valeur vénale de l’immeuble. »
Source : Article 267, 10°, AUPSRVE
La sommation et l’audience éventuelle
Dans les huit jours du dépôt, le créancier somme le débiteur saisi et les créanciers inscrits de consulter le cahier des charges et d’y insérer leurs « dires » (article 269 AUPSRVE). Cette sommation fixe la date d’une audience dite éventuelle, qui se tient au moins trente jours plus tard (article 270 AUPSRVE).
Cette audience constitue un moment-clé de la saisie immobilière. En effet, le juge y tranche les dires et observations, par exemple une contestation du montant de la mise à prix (article 272 AUPSRVE). De plus, les parties doivent déposer leurs dires et moyens de nullité au plus tard cinq jours avant cette audience, sous peine de déchéance.
Loi vs pratique : l’avocat et les coûts. La loi confie obligatoirement à un avocat la rédaction du cahier des charges et la conduite des enchères (articles 266 et 282 AUPSRVE). À cela s’ajoutent les frais de poursuite, que le prix rembourse par privilège (article 292 AUPSRVE). Concrètement, la saisie immobilière reste une procédure onéreuse, réservée en pratique aux créances importantes : pour une petite dette, son coût dépasse souvent l’enjeu.
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Étape 3 : la vente aux enchères (l’adjudication)
Vient enfin la vente. Trente jours au plus tôt et quinze jours au plus tard avant l’adjudication, l’avocat poursuivant publie un extrait du cahier des charges dans un journal d’annonces légales et par affichage public (article 276 AUPSRVE). Cette publicité prévient les enchérisseurs potentiels et garantit la transparence.
Concrètement, la vente se déroule aux enchères publiques, à la barre de la juridiction compétente ou en l’étude du notaire convenu (article 282 AUPSRVE). Celui qui porte l’offre la plus forte emporte l’adjudication. Les enchérisseurs présentent leurs offres par ministère d’avocat ou par eux-mêmes.
Le système des bougies
Le déroulement des enchères suit un rituel précis. Dès l’ouverture, on allume une bougie d’environ une minute et l’on annonce la mise à prix (article 283 AUPSRVE). Une enchère ne devient définitive que si aucune autre ne survient avant l’extinction de deux bougies. En revanche, si personne n’enchérit après trois bougies, le créancier poursuivant emporte l’immeuble pour la mise à prix.
« La vente de l’immeuble a lieu aux enchères publiques à la barre de la juridiction compétente ou en l’étude du notaire convenu. »
Source : Article 282, AUPSRVE
La surenchère et le paiement du prix
L’adjudication ne clôt pas tout. En effet, toute personne peut, dans les dix jours, former une surenchère du dixième au moins du prix principal (article 287 AUPSRVE). Une nouvelle vente s’organise alors. De son côté, l’adjudicataire doit payer le prix et les frais et exécuter les conditions du cahier des charges dans les vingt jours ; à défaut, il s’expose à la folle enchère (article 290 AUPSRVE).
Loi vs pratique : prix bas et ventes amiables. Sur le papier, la mise à prix protège le débiteur (au moins le quart de la valeur vénale). En réalité, le marché des enchères judiciaires reste étroit au Togo : faute d’enchérisseurs, les immeubles partent souvent à bas prix, et la surenchère du dixième demeure rare. C’est pourquoi de nombreux débiteurs négocient une vente amiable avant l’adjudication, remboursent le créancier et évitent ainsi de brader leur patrimoine.
Après l’adjudication : purge, distribution du prix et recours
Une fois l’adjudication définitive, l’adjudicataire dépose la décision à la conservation foncière pour inscription, dans un délai de deux mois (article 294 AUPSRVE). Cette inscription produit un effet puissant : elle purge tous les privilèges et hypothèques qui grevaient l’immeuble. Dès lors, les créanciers ne conservent d’action que sur le prix de vente.
La distribution du prix entre créanciers
La distribution du prix obéit ensuite à des règles de rang. S’il n’existe qu’un seul créancier, celui-ci reçoit le produit de la vente dans les quinze jours, et le débiteur récupère le solde (article 324 AUPSRVE). En revanche, lorsque plusieurs créanciers se présentent, ils peuvent s’entendre sur une répartition consensuelle ; à défaut d’accord dans le mois, la juridiction fixe l’ordre de distribution (articles 325 et 326 AUPSRVE).
Cet effet de purge explique pourquoi l’hypothèque immobilière demeure la sûreté reine du créancier : elle lui confère un rang, et ce rang commande sa place dans la distribution du prix.
Loi vs pratique : des recours très verrouillés. La loi ferme presque toutes les portes après la vente. La décision d’adjudication n’ouvre aucune voie de recours ordinaire (article 293 AUPSRVE). Les décisions de saisie immobilière ne souffrent pas l’opposition, et l’appel ne joue que si le juge statue sur le principe de la créance, la propriété ou l’insaisissabilité des biens (article 300 AUPSRVE), dans un délai de quinze jours. Une action en nullité de l’adjudication reste possible, mais seulement dans les quinze jours qui suivent la vente (article 313 AUPSRVE). Autrement dit, tout se joue avant l’adjudication.
Se défendre face à une saisie immobilière au Togo (côté débiteur)
Le débiteur saisi n’est pas sans défense, à condition d’agir vite. Premièrement, il peut tout simplement payer : à tout moment avant l’adjudication, le règlement de la dette entraîne la radiation du commandement (article 261 AUPSRVE).
Deuxièmement, il peut attaquer le formalisme de la procédure. Comme la saisie immobilière multiplie les exigences, la moindre irrégularité (mention manquante, délai dépassé) peut tout faire tomber. Toutefois, le débiteur doit soulever ces moyens de nullité par un dire annexé au cahier des charges, cinq jours au plus tard avant l’audience éventuelle (article 311 AUPSRVE).
Troisièmement, un tiers qui se prétend propriétaire de l’immeuble peut former une demande en distraction pour le soustraire à la saisie (article 308 AUPSRVE). Cette arme classique sert souvent le propriétaire dont on saisit le terrain à tort. Par ailleurs, si la valeur des biens dépasse nettement la dette, le débiteur peut demander un sursis sur certains immeubles (article 264 AUPSRVE).
Le bon réflexe : dès la signification du commandement, consultez un avocat. Les vingt jours du commandement et les cinq jours avant l’audience éventuelle forment des fenêtres décisives. Bien souvent, une vente amiable négociée à temps reste la meilleure issue pour le débiteur, car elle évite de brader l’immeuble aux enchères.
FAQ : questions fréquentes sur la saisie immobilière au Togo
Peut-on saisir un immeuble sans titre foncier au Togo ?
Pas directement. L’article 253 AUPSRVE autorise la poursuite sur un immeuble non immatriculé, mais le créancier doit d’abord requérir l’immatriculation à la conservation foncière. La vente attend ensuite la délivrance du titre foncier. En pratique, cette exigence rend la saisie d’un terrain sans titre très longue et souvent dissuasive.
Combien de temps dure une saisie immobilière ?
La loi fixe des délais stricts : vingt jours pour le commandement, cinquante jours pour déposer le cahier des charges, puis quarante-cinq à quatre-vingt-dix jours avant la vente. En théorie, quelques mois suffisent. En pratique, les contestations, expertises de mise à prix, renvois et lenteurs des greffes étirent souvent la procédure sur un à deux ans.
L’avocat est-il obligatoire pour une saisie immobilière ?
Oui. L’avocat du créancier rédige et signe le cahier des charges (article 266 AUPSRVE), et les enchères passent par ministère d’avocat (article 282). Cette exigence explique en partie pourquoi la procédure coûte cher et vise surtout les créances importantes.
Que devient le locataire de l’immeuble vendu aux enchères ?
L’adjudication ne transmet à l’adjudicataire que les droits qui appartenaient au saisi (article 296 AUPSRVE). Un bail régulier, conclu de bonne foi avant la saisie, reste en principe opposable au nouveau propriétaire selon le droit commun. En revanche, les actes que le débiteur consent après l’immobilisation de l’immeuble ne lui sont pas opposables.
Le débiteur peut-il récupérer son bien après l’adjudication ?
Très difficilement. La décision d’adjudication échappe aux voies de recours ordinaires (article 293 AUPSRVE). Seule une action en nullité, dans les quinze jours qui suivent la vente et pour des causes précises, reste ouverte (article 313 AUPSRVE). Voilà pourquoi le débiteur doit agir avant l’adjudication, jamais après.
Ce qu’il faut retenir
- La saisie immobilière au Togo relève de l’AUPSRVE OHADA et exige un titre exécutoire ainsi qu’un immeuble immatriculé.
- La procédure se déroule en quatre temps : commandement valant saisie, cahier des charges, vente aux enchères, distribution du prix.
- Le formalisme reste l’enjeu central : côté créancier, une erreur annule tout ; côté débiteur, c’est l’arme de défense principale, mais elle se joue avant l’adjudication.
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Sources :
- Acte uniforme AUPSRVE (OHADA, révisé en 2023) : articles 246 à 334 sur la saisie immobilière (conditions, commandement, cahier des charges, adjudication, surenchère, distribution du prix).
- OHADA : Organisation pour l’harmonisation en Afrique du droit des affaires : texte officiel de l’AUPSRVE, en vigueur depuis le 16 février 2024.
- LQDD : Hypothèque immobilière au Togo : la sûreté réelle qui fonde le rang du créancier dans la distribution du prix.
- Institut IDEF : jurisprudence togolaise AUPSRVE : décisions des juridictions togolaises en matière de saisie immobilière.
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