Ama, 28 ans, secrétaire à Lomé :
« Mon propriétaire m’a dit de quitter la maison dans 15 jours parce qu’il veut vendre. J’ai deux enfants et nulle part où aller, a-t-il le droit de me mettre dehors comme ça ? »
Comme Ama, des milliers de locataires au Togo subissent des menaces d’expulsion locataire au Togo sans respecter la loi. En effet, le décret n° 2022-001/PR du 5 janvier 2022 fixe des règles strictes que tout propriétaire doit respecter avant de demander à un locataire de partir. Voici vos droits et les recours concrets à votre disposition.
La réponse courte : non, votre propriétaire ne peut pas vous expulser sans préavis
Le décret 2022-001 protège les locataires contre l’expulsion locataire au Togo sans respect des délais légaux. Concrètement, voici les trois règles essentielles à retenir :
- Préavis obligatoire de 2 mois minimum : le bailleur doit notifier un congé écrit au moins 2 mois avant la date de départ souhaitée (article 26).
- La vente ne résilie pas le bail : si le propriétaire vend la maison, votre bail continue automatiquement avec le nouveau propriétaire (article 27).
- Aucune expulsion sans décision de justice : seul un tribunal peut ordonner une expulsion. Le propriétaire ne peut pas vous mettre dehors par la force.
Ce que dit la loi :
« Pour les contrats à durée indéterminée, le bailleur comme le preneur peuvent résilier le bail après avoir notifié un congé de deux (2) mois à l’autre partie. »
Source : Article 26, Décret n° 2022-001/PR du 5 janvier 2022
Dans le cas d’Ama, son propriétaire viole la loi de deux manières. D’abord, il ne respecte pas le préavis de 2 mois (il donne seulement 15 jours). Ensuite, la vente de la maison ne constitue pas un motif légal d’expulsion.
Les seuls cas où le bailleur peut demander l’expulsion locataire au Togo
Le décret 2022-001 limite strictement les motifs pour lesquels un propriétaire peut demander le départ d’un locataire. Voici les situations prévues par la loi :
| Motif | Délai de préavis | Procédure | Article |
|---|---|---|---|
| Impayé de loyer (bail sous seing privé) | 1 mois après cessation + décision judiciaire | Le bailleur saisit le tribunal | Art. 23-24 |
| Impayé de loyer (contrat notarié avec clause résolutoire) | 15 jours (commandement de payer) | Commandement par huissier | Art. 25 |
| Fin de bail à durée indéterminée | 2 mois | Congé écrit | Art. 26 |
| Reprise pour raisons familiales ou professionnelles | 2 mois | Lettre recommandée avec accusé de réception | Art. 29 |
Le cas particulier de la vente du logement
En réalité, beaucoup de propriétaires à Lomé affirment devoir expulser leur locataire pour vendre le logement. Cependant, l’article 27 du décret est clair : le bail ne prend pas fin par la cession des droits du bailleur. Le nouveau propriétaire reprend automatiquement les obligations de l’ancien bailleur.
De plus, si un congé pour cause de vente intervient avant le terme du bail, le locataire peut demander par écrit à poursuivre le bail avec le nouveau propriétaire (article 30). Pour comprendre tous les détails du contrat de bail au Togo, consultez notre guide complet.
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Procédure légale d’expulsion locataire au Togo : les étapes obligatoires
En pratique, pour expulser légalement un locataire, le propriétaire doit suivre une procédure précise. Autrement dit, aucun raccourci n’existe : chaque étape constitue une protection pour le locataire.
Étape 1 : le congé écrit (2 mois)
Tout d’abord, le bailleur envoie un congé par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier. Ce document doit préciser le motif et respecter le délai de 2 mois. En conséquence, sans cette notification écrite, aucune procédure d’expulsion ne peut commencer.
Étape 2 : la saisine du tribunal
Par la suite, si le locataire refuse de partir après le préavis, le bailleur doit saisir le tribunal de première instance. Le juge examine alors la demande et vérifie que le propriétaire respecte toutes les conditions légales. De plus, le locataire peut se défendre et présenter ses arguments.
Étape 3 : le titre exécutoire
Ensuite, si le tribunal ordonne l’expulsion, le bailleur obtient un titre exécutoire (jugement ou ordonnance). Ce document officiel autorise ainsi l’exécution forcée du départ du locataire.
Étape 4 : l’intervention de l’huissier
Finalement, seul un huissier de justice peut procéder à l’expulsion physique du locataire. Il signifie le commandement de quitter les lieux et accorde un délai supplémentaire. En cas de refus, il peut alors requérir la force publique.
Que faire si votre propriétaire vous expulse illégalement ?
Néanmoins, si votre propriétaire tente de vous mettre dehors sans respecter la procédure légale, vous disposez de plusieurs recours immédiats.
1. Faire constater la situation par un huissier
En premier lieu, demandez à un huissier de justice de dresser un procès-verbal de constat. Ce document établit officiellement les faits : serrures changées, affaires mises dehors, coupure d’eau ou d’électricité. Il constitue une preuve essentielle pour la suite.
2. Saisir le juge des référés
Ensuite, vous pouvez saisir en urgence le juge des référés du tribunal compétent. Ce juge peut ordonner votre réintégration immédiate dans le logement et condamner le propriétaire à des dommages-intérêts. La procédure de référé est rapide (quelques jours à quelques semaines).
3. Porter plainte
Par ailleurs, l’expulsion sans titre exécutoire constitue une infraction. Vous pouvez porter plainte auprès de la gendarmerie ou du commissariat le plus proche. Le propriétaire engage sa responsabilité civile et peut devoir vous indemniser pour le préjudice subi.
Cas pratiques : 3 situations fréquentes d’expulsion locataire au Togo
Cas 1 : Kofi, le propriétaire vend la maison
Par exemple, Kofi, chauffeur de taxi à Lomé, apprend que son propriétaire a vendu la maison. Le nouveau propriétaire lui demande de partir immédiatement. Que dit la loi ? L’article 27 du décret protège Kofi : le bail continue avec le nouveau propriétaire aux mêmes conditions. De plus, Kofi peut exiger la poursuite de son bail par écrit (article 30). Le nouveau propriétaire ne peut pas le mettre dehors.
Cas 2 : Adjoa, un mois de retard de loyer
De même, Adjoa, vendeuse au marché d’Adawlato, a un mois de retard sur son loyer à cause d’une mauvaise saison. Son propriétaire menace de la mettre dehors le lendemain. Que dit la loi ? L’article 24 prévoit que la procédure de résiliation pour impayé commence seulement un mois après la cessation de paiement, et uniquement si Adjoa ne reconstitue pas sa garantie de loyer. Le propriétaire doit ensuite passer par le tribunal. Adjoa a donc du temps pour régulariser sa situation.
Cas 3 : Mensah, les serrures changées
Enfin, Mensah, comptable à Tokoin, rentre du travail et découvre que son propriétaire a changé les serrures de son appartement. Ses affaires se trouvent encore à l’intérieur. Que dit la loi ? Changer les serrures constitue une voie de fait, une expulsion illégale. Mensah doit immédiatement appeler un huissier pour constater les faits, puis saisir le juge des référés pour obtenir sa réintégration et des dommages-intérêts. Il peut également déposer une plainte.
Ce que dit la loi :
« Le bail ne prend pas fin par la cession des droits du bailleur sur les locaux donnés à bail. Le nouveau propriétaire est substitué de plein droit dans les obligations de l’ancien bailleur et doit poursuivre l’exécution du bail. »
Source : Article 27, Décret n° 2022-001/PR
Si vous êtes propriétaire et souhaitez sécuriser votre investissement immobilier, il est essentiel d’obtenir un titre foncier pour votre terrain. Cela facilite les transactions et protège vos droits face aux litiges.
FAQ : questions fréquentes sur l’expulsion locataire au Togo
Combien de temps dure un préavis d’expulsion au Togo ?
Le préavis minimum d’expulsion locataire au Togo est de 2 mois pour un bail à durée indéterminée (article 26 du décret 2022-001). Pour un impayé de loyer avec contrat notarié, le bailleur doit envoyer un commandement de payer de 15 jours (article 25). Dans tous les cas, l’expulsion physique nécessite un titre exécutoire délivré par un tribunal.
Mon propriétaire peut-il changer les serrures pour me mettre dehors ?
Non. Changer les serrures sans titre exécutoire constitue une voie de fait, c’est-à-dire une expulsion illégale. Faites immédiatement constater les faits par un huissier, puis saisissez le juge des référés pour obtenir votre réintégration et des dommages-intérêts. Vous pouvez aussi porter plainte.
Le nouveau propriétaire peut-il m’expulser après l’achat du logement ?
Non. L’article 27 du décret 2022-001 prévoit que le bail ne prend pas fin lors de la vente du logement. Le nouveau propriétaire reprend automatiquement toutes les obligations de l’ancien bailleur et doit respecter votre contrat de bail aux mêmes conditions.
Dois-je payer le loyer pendant le préavis d’expulsion ?
Oui. L’article 19 du décret précise que le locataire reste tenu de payer le loyer même pendant la période de préavis ou de congé. Continuer à payer renforce votre position juridique et empêche le bailleur d’invoquer un impayé pour accélérer la procédure d’expulsion.
Sources et références
- Décret n° 2022-001/PR du 5 janvier 2022 : réglementation de la caution, de la garantie de loyer et du bail d’habitation au Togo (articles 23 à 30)
- Code civil togolais : Titre VIII, Du contrat de louage (articles 1736 à 1742)
- Acte uniforme OHADA relatif au droit commercial général : bail à usage professionnel, résiliation (article 133)
- Cabinet Pelei : analyse de la procédure civile d’expulsion en droit togolais
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