Vous louez une boutique, un magasin ou un atelier à un commerçant. Vous pensez reprendre votre local à la fin du contrat, ou relever le loyer comme vous l’entendez. Le bail commercial Togo ne fonctionne pas ainsi. Dès que votre locataire exploite les lieux depuis deux ans, il acquiert un droit au renouvellement. Aucune clause de votre contrat ne peut le supprimer. Et pour reprendre malgré tout les locaux, il faudra le plus souvent payer.
Cette règle ne vient pas du droit togolais. Elle vient du droit OHADA, directement applicable au Togo. En effet, la clientèle d’un commerçant tient au lieu : le chasser de son local lui coûte bien plus que quatre murs. Voici ce que le texte impose au propriétaire, et les rares cas où il reprend son bien sans rien verser.
Bail commercial Togo : quels locaux sont concernés
Le champ d’application dépasse ce que la plupart des propriétaires imaginent. L’article 101 de l’Acte uniforme vise trois catégories de biens.
« Les dispositions du présent titre sont applicables à tous les baux portant sur des immeubles rentrant dans les catégories suivantes : 1° locaux ou immeubles à usage commercial, industriel, artisanal ou à tout autre usage professionnel ; 2° locaux accessoires […] ; 3° terrains nus sur lesquels ont été édifiées […] des constructions à usage industriel, commercial, artisanal ou à tout autre usage professionnel, si ces constructions ont été élevées […] avec le consentement exprès du propriétaire. »
Source : Article 101, Acte uniforme OHADA portant sur le droit commercial général
Retenez le troisième cas. Vous louez un terrain nu, et votre locataire y bâtit un hangar ou un kiosque avec votre accord ? Le régime protecteur s’applique. Par conséquent, un simple accord verbal sur une construction fait basculer une location de parcelle dans le bail commercial Togo, avec son droit au renouvellement.
Un bail non écrit reste un bail professionnel
L’article 103 est catégorique. Est réputé bail à usage professionnel « toute convention, écrite ou non » permettant au preneur d’exercer une activité professionnelle dans les lieux avec l’accord du bailleur. Autrement dit, l’absence de contrat écrit ne vous protège pas. Elle vous prive d’un cadre et laisse au locataire tous ses droits légaux.
L’article 102 ajoute une précision utile. Ces règles visent aussi les personnes morales de droit public à caractère industriel ou commercial et les sociétés à capitaux publics. Peu importe qu’elles louent ou qu’elles soient locataires.
Durée du contrat et état des locaux
Les parties fixent librement la durée (article 104). Par ailleurs, le contrat se conclut pour une durée déterminée ou indéterminée. Cependant, la même disposition contient un automatisme lourd : sans écrit ni terme fixé, le bail devient un contrat à durée indéterminée. Or un tel bail ne s’arrête que par un congé donné six mois à l’avance.
Sur l’état des locaux, le texte joue en votre faveur. L’article 105 oblige le bailleur à délivrer les lieux en bon état. Toutefois, il le présume avoir tenu cette obligation dans deux cas : quand le bail est verbal, et quand le preneur a signé sans réserve. De ce fait, un locataire qui signe sans réserve puis réclame une remise en état part avec un handicap sérieux.
Bail commercial Togo : ce que le propriétaire doit assumer
L’article 106 met les grosses réparations à votre charge, « à ses frais », dès qu’elles deviennent nécessaires et urgentes. Le texte les énumère : gros murs, voûtes, poutres, toitures, murs de soutènement, murs de clôture, fosses septiques et puisards. En outre, le loyer baisse en proportion du temps pendant lequel le locataire perd la jouissance des lieux.
Votre refus se retourne contre vous. L’article 107 autorise le locataire à demander au juge, statuant à bref délai, la permission de faire ces travaux à votre compte. Le tribunal fixe alors le montant et les modalités de remboursement. Notamment, l’article 134 range cette règle dans l’ordre public : aucune clause ne l’écarte.
Deux limites encadrent encore votre pouvoir. D’une part, l’article 108 vous interdit de changer de votre seul gré l’état des locaux ou d’en restreindre l’usage. D’autre part, l’article 109 vous rend responsable du trouble de jouissance que vous, vos ayants droit ou vos préposés causez.
Vendre l’immeuble ne met pas fin au bail
Ce point concerne autant le vendeur que l’acheteur. L’article 110 pose que le bail survit à la cessation des droits du bailleur sur les locaux. Le nouveau propriétaire « est substitué de plein droit dans les obligations de l’ancien bailleur et doit poursuivre l’exécution du bail ».
Par conséquent, en achetant un immeuble occupé par un commerçant, vous héritez du contrat en cours et de l’ancienneté du locataire. Or cette ancienneté commande son droit au renouvellement. Avant tout achat de local loué, réclamez donc le bail et la date réelle d’entrée dans les lieux. Sur les vérifications préalables, consultez notre guide pour acheter un terrain au Togo sans se faire arnaquer.
Le décès ne rompt pas davantage le contrat (article 111). Au décès du locataire personne physique, le bail continue avec le conjoint, les ascendants ou les descendants en ligne directe. Ces derniers doivent en faire la demande par huissier, ou par tout moyen prouvant la réception, dans les trois mois. Sans demande dans ce délai, le bail tombe de plein droit. Pour une société dissoute, le liquidateur assume les obligations, et une mise en demeure restée plus de soixante jours sans effet met fin au contrat.
Loyer du bail commercial Togo : libre à la signature, encadré ensuite
L’article 116 laisse les parties fixer librement le montant. La liberté s’arrête à la révision. En effet, le loyer ne se révise que dans les conditions prévues par les parties, ou à défaut lors de chaque renouvellement. En clair, sans clause de révision dans votre contrat, vous ne touchez pas au loyer en cours de bail. Vous attendez le renouvellement.
Et si le locataire refuse votre nouveau montant, vous ne tranchez pas. L’article 117, lui aussi d’ordre public, confie la fixation au juge selon quatre critères.
« Pour fixer le nouveau montant du loyer, la juridiction compétente tient notamment compte des éléments suivants : la situation des locaux ; leur superficie ; l’état de vétusté ; le prix des loyers commerciaux couramment pratiqués dans le voisinage pour des locaux similaires. »
Source : Article 117, Acte uniforme OHADA portant sur le droit commercial général
Le dernier critère décide en pratique. Un loyer très supérieur à ceux du quartier, pour un local comparable, passe mal devant le juge. À l’inverse, le propriétaire qui documente les loyers voisins arrive avec un argument solide. De plus, l’article 112 admet le paiement « par correspondance ou par voie électronique ». Cela couvre les transferts mobile money : le locataire garde une preuve, et vous aussi.
Bail commercial Togo : le droit au renouvellement que rien n’écarte
Voici le cœur du régime, et la principale surprise pour les bailleurs togolais.
« Le droit au renouvellement du bail […] est acquis au preneur qui justifie avoir exploité […] l’activité prévue à celui-ci, pendant une durée minimale de deux ans. Aucune stipulation du contrat ne peut faire échec au droit au renouvellement. En cas de renouvellement exprès ou tacite, le bail est conclu pour une durée minimale de trois ans. »
Source : Article 123, Acte uniforme OHADA portant sur le droit commercial général
Trois conséquences en découlent. Premièrement, une clause « le présent bail ne sera pas renouvelable » ne vaut rien : l’article 134 classe cette règle dans l’ordre public. Deuxièmement, le renouvellement ouvre un cycle de trois ans minimum. Troisièmement, si le contrat renouvelé devient à durée indéterminée, les parties prévoient un préavis de congé d’au moins six mois.
Les délais que chacun doit respecter
Le calendrier de l’article 124 sanctionne les deux parties. Pour un bail à durée déterminée, le locataire réclame le renouvellement par huissier, ou par notification prouvant la réception, au plus tard trois mois avant l’expiration. Passé ce délai, il perd son droit. Toutefois, la symétrie existe : le bailleur qui n’a pas répondu un mois avant l’expiration a juridiquement accepté le renouvellement.
Pour un bail à durée indéterminée, l’article 125 exige un congé signifié au moins six mois à l’avance. Le locataire qui bénéficie du droit au renouvellement peut contester ce congé, au plus tard à sa date d’effet. Sans contestation, le bail cesse à la date fixée.
Refuser le renouvellement : payer, ou justifier
Vous gardez le droit de ne pas renouveler. Simplement, l’article 126 y met un prix : vous réglez au locataire une indemnité d’éviction. À défaut d’accord, le juge la calcule d’après le chiffre d’affaires, les investissements du preneur, la situation géographique du local et les frais de déménagement.
En effet, ces critères expliquent le montant. Un commerce installé depuis dix ans dans une rue passante, qui a financé sa devanture et ses aménagements, coûte cher à évincer.
Les deux cas de refus sans indemnité
L’article 127 ouvre deux portes, et deux seulement. La première est le motif grave et légitime contre le locataire sortant. Le texte le définit étroitement : soit l’inexécution d’une obligation substantielle du bail, soit la cessation de l’exploitation. Surtout, ce motif ne joue que si les faits se poursuivent plus de deux mois après votre mise en demeure. Un impayé régularisé après cette mise en demeure ne fonde donc plus aucun refus.
La seconde porte est la démolition-reconstruction. Vous justifiez alors la nature et la description des travaux projetés. En contrepartie, le locataire reste jusqu’au début de la démolition et garde un droit de priorité sur un nouveau bail dans l’immeuble reconstruit. Attention : si les locaux reconstruits changent de destination, ou si vous ne lui proposez rien, l’indemnité de l’article 126 redevient due.
L’article 128 prévoit un cas plus étroit. Vous refusez sans indemnité le renouvellement portant sur les locaux d’habitation accessoires, pour les habiter vous-même ou y loger votre conjoint, vos ascendants ou vos descendants. Cette reprise échoue si le locataire prouve que la perte de ces pièces trouble gravement son exploitation, ou si l’ensemble forme un tout indivisible.
Enfin, ne confondez pas indemnité d’éviction et remboursement des travaux. L’article 131 permet au locataire sans droit au renouvellement, quel qu’en soit le motif, de se faire rembourser les constructions et aménagements réalisés avec votre autorisation. Une autorisation écrite de travaux engage donc votre portefeuille pour plus tard.
Cession et sous-location : ce que vous refusez encore
La distinction de l’article 118 est nette. Si le locataire cède le bail et la totalité des éléments de son activité, la cession s’impose à vous. En revanche, s’il cède le bail seul, ou avec une partie seulement de ces éléments, votre accord devient nécessaire.
Dans les deux cas, la cession exige une signification d’huissier ou une notification prouvant la réception. Elle mentionne l’identité complète du cessionnaire, son adresse et, le cas échéant, son numéro au Registre du commerce et du crédit mobilier. À défaut, l’article 119 la rend inopposable : à votre égard, elle n’existe pas.
Le délai de l’article 120 est d’un mois dans les deux hypothèses. Quand la cession s’impose à vous, vous saisissez le juge dans le mois en justifiant de motifs sérieux et légitimes. Le texte précise que « le non paiement du loyer constitue un motif sérieux et légitime ». Quand la cession requiert votre accord, votre silence pendant un mois vaut acceptation.
En revanche, la sous-location part d’une interdiction. Sauf stipulation contraire du bail, l’article 121 interdit toute sous-location, totale ou partielle. Si vous l’autorisez, l’article 122 vous laisse exiger une hausse du loyer principal lorsque le loyer de sous-location le dépasse.
Résilier : la mise en demeure n’est pas facultative
Un locataire qui ne paie pas ne part pas du jour au lendemain. L’article 133 impose une étape avant toute action en justice : une mise en demeure de respecter les clauses violées, par acte d’huissier ou notification prouvant la réception. De plus, le texte encadre le contenu même de cet acte.
« À peine de nullité, la mise en demeure doit indiquer la ou les clauses et conditions du bail non respectées et informer le destinataire qu’à défaut de s’exécuter dans un délai d’un mois […] la juridiction compétente […] est saisie aux fins de résiliation du bail et d’expulsion. »
Source : Article 133, Acte uniforme OHADA portant sur le droit commercial général
Par conséquent, une mise en demeure incomplète ne vaut rien, et la procédure repart de zéro. Même une clause résolutoire de plein droit n’échappe pas à cette étape : le juge constate la résiliation, après mise en demeure. En outre, s’il existe des créanciers inscrits, vous leur notifiez une copie de l’acte introductif, et la décision attend un mois après cette notification.
À l’inverse, le locataire qui reste dans les lieux après l’expiration, contre votre volonté, vous doit une indemnité d’occupation égale au loyer, plus d’éventuels dommages et intérêts (article 115). L’article 132 désigne enfin le tribunal : celui du ressort où se trouvent les locaux, statuant à bref délai. Pour l’expulsion en matière d’habitation, régime distinct, voyez notre article sur l’expulsion d’un locataire au Togo.
L’entreprenant perd les deux protections majeures
Voici la nuance que presque personne ne connaît. Elle change tout pour les petites activités togolaises. L’article 65 accorde à l’entreprenant le bénéfice des articles 101 à 134 sur le bail professionnel. On en conclurait qu’il est protégé comme un commerçant immatriculé. Le dernier alinéa de l’article 134 dit l’inverse.
« Sauf convention contraire entre le bailleur et l’entreprenant, ce preneur ne bénéficie ni d’un droit au renouvellement du bail, ni d’un droit à la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé. »
Source : Article 134, alinéa 2, Acte uniforme OHADA portant sur le droit commercial général
Les deux protections les plus précieuses disparaissent donc pour ce statut : le renouvellement de l’article 123 et la fixation du loyer par le juge de l’article 117. Cependant, la formule « sauf convention contraire » ouvre une porte. Le contrat peut les rétablir. Par conséquent, un entreprenant qui négocie son bail exige que ces deux droits y figurent noir sur blanc. À l’inverse, le propriétaire qui loue à un entreprenant dispose là d’une marge réelle. Sur le choix du statut, lisez notre comparaison entre SARL et entreprise individuelle au Togo et notre guide pour créer une entreprise au Togo.
Les articles que votre contrat ne contourne pas
L’article 134 dresse la liste des dispositions d’ordre public. Une clause contraire à l’une d’elles est nulle, quelle que soit la signature du locataire.
| Article | Ce qu’il garantit |
|---|---|
| 101, 102, 103 | Champ : bail verbal et terrain nu bâti avec accord inclus. |
| 107 | Travaux aux frais du bailleur, sur autorisation du juge. |
| 110 | La vente de l’immeuble ne met pas fin au bail. |
| 111 | Le décès ne met pas fin au bail. |
| 117 | Loyer fixé par le juge, selon 4 critères. |
| 123, 124, 125 | Renouvellement après 2 ans. Délais. Congé de 6 mois. |
| 126, 127 | Indemnité d’éviction. Seuls refus qui en dispensent. |
| 130 | Renouvellement du sous-locataire. |
| 133 | Mise en demeure obligatoire avant résiliation. |
En pratique, cette liste sert de grille de lecture. Avant de signer un contrat rédigé par l’autre partie, vérifiez qu’aucune clause ne prétend écarter l’un de ces articles.
FAQ : questions fréquentes sur le bail commercial au Togo
Une clause disant que le bail ne sera pas renouvelé est-elle valable ?
Non. L’article 123 écarte toute stipulation contraire au droit au renouvellement, et l’article 134 en fait une règle d’ordre public. La clause ne vaut rien, même signée.
Au bout de combien de temps le locataire acquiert-il ce droit ?
Deux ans d’exploitation effective de l’activité prévue au bail (article 123). Le contrat renouvelé dure ensuite trois ans au minimum.
Puis-je augmenter le loyer en cours de bail commercial au Togo ?
Seulement si votre contrat contient une clause de révision. À défaut, l’article 116 réserve la révision au renouvellement. En cas de désaccord, le juge tranche selon les critères de l’article 117.
Quel préavis pour mettre fin à un bail à durée indéterminée ?
Six mois au moins, par huissier ou notification prouvant la réception (article 125). Le locataire titulaire du droit au renouvellement peut contester ce congé jusqu’à sa date d’effet.
Le bail verbal de ma boutique suit-il ces règles ?
Oui. L’article 103 vise toute convention « écrite ou non ». Sans écrit, le bail devient en outre un contrat à durée indéterminée (article 104). Il ne s’arrête donc qu’avec un préavis de six mois.
Ce qu’il faut retenir
Le bail à usage professionnel ne se rédige pas librement. Quatorze de ses articles relèvent de l’ordre public, et les plus contraignants protègent le locataire : renouvellement acquis en deux ans, indemnité d’éviction pour le refuser, congé de six mois, mise en demeure avant toute résiliation.
Pour un propriétaire, la conclusion tient en trois gestes. Rédigez un contrat écrit, avec une durée et une clause de révision, car l’absence d’écrit ne vous sert jamais. Répondez toujours dans les délais, puisque votre silence vaut acceptation. Enfin, avant d’acheter un local déjà loué, exigez le bail et la date d’entrée du locataire : son ancienneté vient avec le bien.
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Sources juridiques et officielles
- Acte uniforme OHADA portant sur le droit commercial général : Livre 6, Titre 1, articles 101 à 134 (bail à usage professionnel) et article 65 (entreprenant)
- Fiche du texte sur LQDD : présentation et champ d’application de l’Acte uniforme
- Organisation pour l’harmonisation en Afrique du droit des affaires : site officiel, textes et jurisprudence de la CCJA
- Code civil togolais : Titre VIII, du contrat de louage (articles 1708 à 1762), pour les baux hors champ professionnel
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