L’hypothèque immobilière Togo est la garantie reine du crédit bancaire. Banque, coopérative ou créancier privé bloquent un immeuble en sûreté d’un prêt. En cas d’impayé, ils font saisir l’immeuble. Ils le font vendre aux enchères. Ils se font payer en priorité sur le prix.
Au Togo, l’Acte uniforme OHADA de 2010 régit ce mécanisme. Il porte sur l’Organisation des Sûretés (AUS). Le Code foncier togolais 2018-005 et le Code de procédure civile le complètent.
Concrètement, l’hypothèque immobilière Togo intéresse trois publics. D’abord, les propriétaires fonciers qui veulent emprunter sans vendre leur terrain. Ensuite, les PME qui mettent leur siège en garantie pour financer leur croissance. Enfin, les particuliers qui empruntent pour construire.
Cependant, mal négociée, l’hypothèque peut conduire à la perte du bien. De plus, certaines pratiques togolaises contournent l’OHADA. Signature sous-seing privé, hypothèques anciennes non purgées, ventes amiables sous pression : autant de pièges.
Cet article décortique la hypothèque immobilière Togo en 2026. Vous y trouverez : définition juridique, conditions de validité, droits du créancier (suite et préférence). De même : différences entre hypothèque conventionnelle et forcée, procédure de saisie immobilière OHADA et mainlevée. En outre, cinq encadrés loi vs pratique anticipent les pièges du terrain.
Hypothèque immobilière : définition, acteurs, contexte togolais
L’article 190 de l’Acte uniforme OHADA portant Organisation des Sûretés (AUS) de 2010 définit l’hypothèque immobilière Togo. Il s’agit de l’affectation d’un immeuble déterminé en garantie d’une ou plusieurs créances, présentes ou futures. L’immeuble reste la propriété du débiteur. Le créancier obtient un droit sur cet immeuble. Ce droit le protège si le débiteur ne paie pas.
« L’hypothèque est l’affectation d’un immeuble déterminé ou déterminable appartenant au constituant en garantie d’une ou plusieurs créances, présentes ou futures à condition qu’elles soient déterminées ou déterminables. Elle est légale, conventionnelle ou judiciaire. »
Source : Article 190, AUS OHADA 2010
Les trois acteurs de l’hypothèque
L’hypothèque met en scène trois acteurs.
Premièrement, le constituant : c’est le propriétaire de l’immeuble. La plupart du temps, il est aussi le débiteur du prêt. Toutefois, un tiers peut accepter d’engager son bien pour garantir la dette d’autrui (caution réelle).
Deuxièmement, le créancier hypothécaire : banque, coopérative d’épargne et de crédit, microfinance, créancier privé ou administration fiscale.
Troisièmement, le conservateur de la propriété foncière : cet agent public inscrit l’hypothèque au livre foncier et la rend opposable aux tiers.
Le contexte togolais en 2026
Au Togo, l’hypothèque immobilière Togo reste l’instrument privilégié des banques. En effet, le crédit bancaire moyen terme dépasse rarement 5 ans sans garantie réelle. De même, les coopératives exigent de plus en plus de garanties hypothécaires pour des prêts au-dessus de 5 millions FCFA.
Cependant, la délivrance des titres fonciers traîne. L’article 192 de l’AUS limite l’hypothèque aux seuls immeubles immatriculés. Par conséquent, l’absence de titre foncier bloque l’accès au crédit garanti pour une majorité de propriétaires terriens. Notre article sur le titre foncier au Togo détaille les étapes d’immatriculation.
Loi vs pratique : l’AUS impose un immeuble immatriculé pour hypothéquer (Art. 192). En pratique, de nombreuses coopératives togolaises acceptent en garantie un simple « papier de notoriété » ou une attestation coutumière. Cependant, cette garantie ne constitue pas une véritable hypothèque opposable. En cas d’impayé, le créancier devra d’abord faire immatriculer le terrain à ses frais avant toute saisie. Notre article sur acheter un terrain sans titre foncier explique pourquoi cette pratique reste risquée.
Conditions de validité : titre foncier, acte notarié, inscription au livre foncier
Une hypothèque valide repose sur trois conditions. D’abord, un immeuble éligible. Ensuite, un acte écrit régulier. Enfin, une inscription au livre foncier.
Un immeuble immatriculé et présent
L’article 192 de l’AUS limite l’assiette de l’hypothèque aux immeubles présents et immatriculés.
Notamment, le créancier peut prendre en garantie plusieurs types de biens. D’abord, les fonds bâtis ou non bâtis et leurs améliorations. Ensuite, les droits réels immobiliers régulièrement inscrits : usufruit, bail emphytéotique, droit de superficie.
En revanche, un terrain non immatriculé ne peut pas servir d’assiette opposable aux tiers. Par exception, l’article 203 autorise l’hypothèque sur des immeubles à venir. Trois cas existent : constructions projetées, immeubles à acquérir, biens dégradés à remplacer.
Un acte notarié ou sous seing privé conforme
L’article 205 de l’AUS impose deux voies à l’hypothèque conventionnelle. D’abord, l’acte authentique (notaire). Ensuite, l’acte sous seing privé suivant un modèle agréé. Au Togo, les banques privilégient massivement la voie notariée.
En effet, le notaire vérifie la capacité du constituant. Il contrôle l’absence d’inscriptions antérieures. Il conserve la minute.
Toute procuration donnée à un tiers doit également revêtir la forme notariée. Ensuite, l’acte précise la somme garantie en principal (Art. 204). Une hypothèque rédigée pour une « somme indéterminée » est nulle.
Inscription au livre foncier dans les 90 jours
L’article 195 de l’AUS pose une règle cardinale. Le créancier doit inscrire l’hypothèque au livre foncier pour qu’elle produise effet. L’inscription confère le rang à compter de son jour.
Concrètement, le conservateur classe deux créanciers par ordre chronologique d’inscription. Le premier inscrit prime le second, même si l’acte du second est antérieur. Par ailleurs, l’article 207 autorise un report d’inscription de 90 jours maximum pour les prêts à court terme. Au Togo, le créancier dépose la formalité à la Direction Générale du Cadastre et de la Conservation Foncière (DGCCF).
Loi vs pratique : les actes sous seing privé non agréés
Loi vs pratique : l’AUS exige un acte notarié (Art. 205) ou un sous-seing privé suivant un modèle agréé.
En pratique, certaines coopératives et microfinances togolaises font signer un simple papier d’hypothèque dactylographié, sans modèle agréé et sans présentation au conservateur. Toutefois, ces actes n’aboutissent jamais à une inscription au livre foncier.
Par conséquent, ils ne valent qu’entre les parties. Ils restent inopposables au tiers acquéreur de bonne foi ou à un autre créancier inscrit. Le risque pour l’emprunteur reste double : la coopérative se croit garantie alors qu’elle ne l’est pas, et l’emprunteur paie des frais de « constitution d’hypothèque » fictifs.
Loi vs pratique : l’inscription au livre foncier confère le rang (Art. 195) et le conservateur doit normalement la délivrer dans des délais raisonnables.
Cependant, à la conservation foncière de Lomé, les délais grimpent à 3 à 6 mois selon les périodes. Cette saturation pose deux problèmes.
D’abord, pendant l’attente, l’hypothèque n’a pas encore pris rang : un créancier plus diligent peut s’inscrire en premier sur le même bien. Ensuite, le créancier ne peut pas saisir l’immeuble tant que l’inscription n’est pas effective. Concrètement, exigez du notaire un suivi écrit du dossier et une copie de l’accusé de dépôt à la conservation.
Hypothèque immobilière Togo côté propriétaire-débiteur : ce qui peut être hypothéqué et limites
Du côté du propriétaire qui hypothèque son bien, plusieurs règles protègent contre les abus. L’hypothèque immobilière Togo obéit à un principe d’indivisibilité et à des protections spécifiques.
L’indivisibilité de l’hypothèque
L’article 193 de l’AUS rend l’hypothèque indivisible par nature. Concrètement, elle subsiste totalement sur tous les immeubles affectés jusqu’au complet paiement.
Imaginons un débiteur qui hypothèque deux terrains pour un prêt de 20 millions FCFA. Après avoir remboursé 15 millions, il ne peut pas exiger la mainlevée sur un des deux terrains au prorata. Les deux terrains restent grevés jusqu’au dernier franc remboursé. De plus, l’indivisibilité résiste à la succession : si le débiteur décède, ses héritiers recueillent les biens grevés.
L’hypothèque d’un immeuble indivis
L’article 194 de l’AUS encadre l’hypothèque sur un immeuble en indivision. Si tous les indivisaires consentent ensemble, l’hypothèque produit ses effets sur l’ensemble du bien quel que soit le résultat du partage.
En revanche, si un seul indivisaire hypothèque sa quote-part, l’hypothèque conserve son effet uniquement dans la mesure où le partage lui alloti le bien. Concrètement, en cas de succession indivise (cas fréquent au Togo), un héritier ne peut pas valablement hypothéquer le terrain familial sans l’accord des autres. Notre article sur le partage d’un terrain en succession détaille les pièges de l’indivision.
La protection de la résidence principale
L’article 198 de l’AUS protège fermement les particuliers. Le créancier hypothécaire impayé peut demander en justice que l’immeuble lui demeure en paiement (attribution judiciaire). Toutefois, le texte ferme cette voie quand l’immeuble constitue la résidence principale du constituant.
En d’autres termes, le créancier ne peut pas s’approprier directement votre maison d’habitation principale : la vente aux enchères publiques reste la seule voie. Cette protection relève de l’ordre public. Aucune clause contractuelle ne peut y déroger.
L’attribution conventionnelle et ses limites
L’article 199 de l’AUS ouvre une autre voie : la clause d’attribution conventionnelle. Le créancier devient automatiquement propriétaire de l’immeuble hypothéqué après une mise en demeure restée sans effet pendant 30 jours.
Cependant, le texte impose deux conditions cumulatives. Premièrement, le constituant doit être une personne morale ou une personne physique immatriculée au Registre du Commerce et du Crédit Mobilier (RCCM). Deuxièmement, l’immeuble ne doit pas servir à l’habitation. Cette voie reste donc fermée aux particuliers et aux résidences. Elle vise les commerces, entrepôts, locaux professionnels d’entreprises immatriculées.
Loi vs pratique : l’article 198 protège la résidence principale du constituant contre l’attribution directe.
Toutefois, certaines banques font signer aux emprunteurs particuliers une « renonciation à la protection de la résidence principale ». Le prétexte avancé : simplifier le recouvrement. Cette renonciation reste nulle. La protection de l’article 198 relève de l’ordre public.
En cas de litige, demandez par écrit au juge de constater le caractère de résidence principale. Citez factures CEET au nom du débiteur, attestation de domicile, scolarisation des enfants. Opposez la nullité de toute clause de renonciation. L’article 200 confirme cette logique en réputant non écrite toute clause contraire.
Droit de suite et droit de préférence du créancier
L’article 197 de l’AUS confère au créancier hypothécaire deux droits cardinaux. Ils font toute la force de l’hypothèque immobilière Togo. Il s’agit du droit de suite et du droit de préférence.
Le droit de suite : poursuivre l’immeuble en quelques mains qu’il se trouve
Le droit de suite permet au créancier de poursuivre l’immeuble même si le débiteur le vend à un tiers. L’article 223 de l’AUS le précise : « Le droit de suite s’exerce contre tout tiers détenteur de l’immeuble dont le titre est publié postérieurement à l’hypothèque. »
Concrètement, si vous achetez un terrain grevé d’une hypothèque inscrite, vous prenez le terrain avec l’hypothèque. Si l’ancien propriétaire ne paie pas sa dette, le créancier peut faire saisir l’immeuble entre vos mains.
Toutefois, l’article 223 vous offre une porte de sortie. Le tiers détenteur n’est pas personnellement obligé à la dette. Cependant, il peut désintéresser le créancier en payant le montant intégral. Il se subroge alors au créancier dans ses droits.
Le droit de préférence : être payé en priorité sur le prix de vente
Le droit de préférence permet au créancier hypothécaire d’encaisser sa créance avant les créanciers chirographaires (sans garantie). Cela joue sur le prix de vente de l’immeuble.
L’article 225 de l’AUS fixe l’ordre de distribution des deniers. D’abord, les frais de justice. Ensuite, les salaires superprivilégiés. Enfin, les créanciers hypothécaires inscrits selon leur rang.
Prenons un exemple chiffré. Sur une vente d’un immeuble adjugé 50 millions FCFA, le greffe prélève d’abord les frais de justice (5 millions par exemple) et les salaires éventuels (2 millions). Ensuite, le créancier hypothécaire de premier rang récupère sa créance sur le solde. S’il reste un reliquat, le créancier de deuxième rang récupère son dû, et ainsi de suite.
Le rang : pierre angulaire de la stratégie de créancier
L’article 195 confère le rang à l’inscription. Notamment, le créancier de premier rang encaisse intégralement avant le créancier de deuxième rang.
Prenons un immeuble adjugé à 30 millions. Si le premier rang réclame 25 millions et le deuxième rang réclame 20 millions, le premier récupère tout. Le deuxième récupère 5 millions seulement. Par conséquent, exiger un premier rang en garantie reste une question de survie pour les banques.
Pour les emprunteurs, négocier la mainlevée d’une hypothèque ancienne avant d’en consentir une nouvelle constitue un levier puissant. Par subrogation, le droit de préférence couvre également l’indemnité d’assurance de l’immeuble sinistré (Art. 197).
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Hypothèque conventionnelle vs forcée (légale et judiciaire)
L’hypothèque immobilière Togo se décline en trois variantes selon l’article 190 de l’AUS : conventionnelle, légale, judiciaire. Chacune obéit à un régime spécifique.
L’hypothèque conventionnelle : le contrat conventionnelle
L’hypothèque conventionnelle résulte d’un accord entre le créancier et le constituant. C’est le cas le plus fréquent. Trois exemples : prêt bancaire garanti par la maison, crédit fournisseur garanti par le terrain commercial, prêt entre particuliers garanti par notaire.
Les articles 203 à 208 de l’AUS la régissent. Le constituant doit détenir le droit réel immobilier régulièrement inscrit et conserver la capacité d’en disposer.
L’acte revêt la forme notariée ou un sous seing privé conforme à un modèle agréé (Art. 205). La somme garantie doit rester déterminée ou déterminable (Art. 204). Tant que le créancier n’a pas procédé à l’inscription, l’acte vaut seulement comme promesse synallagmatique entre les parties (Art. 206).
L’hypothèque forcée légale : imposée par la loi
La loi confère l’hypothèque forcée légale sans l’accord du débiteur (Art. 209). L’AUS prévoit plusieurs cas.
Notamment, l’article 211 protège le vendeur, l’échangiste ou le copartageant. Cela garantit le paiement du prix ou de la soulte. De même, l’article 212 protège les architectes et entrepreneurs. Cela garantit le paiement des travaux réalisés sur l’immeuble.
Par ailleurs, l’administration fiscale togolaise dispose d’une hypothèque légale du Trésor sur les biens du contribuable défaillant. Le Code général des impôts le prévoit. L’article 210 organise enfin l’hypothèque légale de la masse des créanciers dans les procédures collectives.
L’hypothèque forcée judiciaire : ordonnée par le juge
Le tribunal ordonne l’hypothèque forcée judiciaire. Un créancier la demande quand il craint pour le recouvrement de sa créance (Art. 213). Il saisit la juridiction compétente du domicile du débiteur. Sinon, celle du ressort de situation de l’immeuble.
La décision indique la somme garantie et fixe un délai au créancier pour engager l’action au fond. Par exemple, lors d’un litige sur une facture impayée, un fournisseur peut obtenir une inscription provisoire d’hypothèque sur l’immeuble du débiteur. Notre article sur le recouvrement des créances OHADA détaille la procédure. De même, en cas de facture impayée au Togo, l’hypothèque judiciaire constitue un levier puissant.
| Type d’hypothèque | Origine | Articles AUS | Exemples concrets |
|---|---|---|---|
| Conventionnelle | Accord créancier-débiteur | Art. 203-208 | Prêt bancaire avec garantie maison |
| Légale | Conférée par la loi | Art. 210-212 | Vendeur impayé, architecte, Trésor public |
| Judiciaire | Ordonnée par le juge | Art. 213-221 | Créancier inquiet d’un débiteur litigieux |
Procédure de réalisation : saisie immobilière OHADA
Si le débiteur ne paie pas, le créancier hypothécaire déclenche la saisie immobilière. Les articles 246 et suivants de l’AUPSRVE (révisé 2023) régissent cette procédure. La saisie immobilière au Togo dure en moyenne 8 à 14 mois.
Étape 1 : le commandement de payer (jour 0 à jour 20)
L’article 254 de l’AUPSRVE impose qu’un commandement aux fins de saisie précède toute vente forcée. Un huissier de justice le signifie au débiteur, à peine de nullité.
Ce commandement doit contenir plusieurs mentions, à peine de nullité. D’abord, la reproduction du titre exécutoire et le montant de la dette. Ensuite, le pouvoir spécial donné à l’huissier. Puis l’avertissement : faute de payer dans les 20 jours, le commandement vaudra saisie après sa transcription.
Enfin, le commandement précise l’indication de la juridiction, le numéro du titre foncier, et la constitution d’avocat du créancier. Concrètement, le débiteur dispose de 20 jours pour payer. Passé ce délai, la procédure entre en phase irréversible.
Étape 2 : le cahier des charges (jour 20 à jour 70)
L’article 266 de l’AUPSRVE oblige le créancier à déposer un cahier des charges au greffe. Le délai est de 50 jours maximum après la publication du commandement, à peine de déchéance. Ce cahier précise les conditions de la vente.
L’article 267 énumère les mentions obligatoires : titre exécutoire, désignation de l’immeuble, conditions de la vente, lotissement, et surtout la mise à prix. La mise à prix ne peut descendre sous le quart de la valeur vénale. Le rédacteur apprécie cette valeur de deux manières. Soit par l’évaluation faite lors de la conclusion de l’hypothèque. Soit par comparaison avec des immeubles similaires.
Étape 3 : l’audience éventuelle et la publicité (jour 70 à jour 130)
L’article 268 fixe la date de la vente entre 45 et 90 jours après le dépôt du cahier des charges. Le greffe tient une audience éventuelle 30 jours minimum après la dernière sommation aux créanciers inscrits (Art. 270).
Cette audience juge les contestations sur la mise à prix ou les conditions de vente. Ensuite, le créancier organise une publicité légale. Notamment : insertion dans un journal d’annonces légales et placards au domicile du saisi. De même : placards à la juridiction et dans la commune (Art. 276). La publicité court entre 15 et 30 jours avant l’adjudication.
Étape 4 : l’adjudication aux enchères (jour 130 à jour 160)
L’article 282 de l’AUPSRVE organise la vente aux enchères publiques. Lieu : la barre de la juridiction ou l’étude du notaire convenu. Les enchérisseurs portent leurs offres eux-mêmes ou par ministère d’avocat. L’offre la plus importante remporte l’adjudication.
Notamment, l’article 283 détaille le mécanisme original des bougies. Chaque enchère doit survenir avant l’extinction de deux bougies (environ deux minutes). Sinon, l’adjudication devient définitive. Si aucune enchère ne survient après trois bougies, le poursuivant remporte l’adjudication pour la mise à prix.
Loi vs pratique : l’adjudication publique avec enchères (Art. 282) garantit la transparence et la meilleure valorisation possible du bien.
Cependant, sur le terrain au Togo, certains créanciers font pression sur les débiteurs en difficulté pour qu’ils consentent une « vente amiable » bradée avant la saisie. Concrètement, le débiteur signe une vente à un proche du créancier pour 30 % de la valeur réelle, sous menace de procédure publique.
Ce contournement ouvre la voie à un recours en justice (vente à vil prix, dol, lésion qualifiée). Refusez toute pression de vente amiable hors enchères et exigez le respect de la procédure OHADA. La mise à prix au quart de la valeur vénale (Art. 267) constitue un plancher, pas un plafond.
Mainlevée, radiation et extinction de l’hypothèque
L’hypothèque n’est pas perpétuelle. Plusieurs mécanismes mettent fin à l’inscription : la mainlevée volontaire, la radiation après péremption, l’extinction de la dette. Maîtriser ces mécanismes est essentiel pour libérer un immeuble et le revendre ou le réhypothéquer.
L’extinction de l’hypothèque
L’article 201 de l’AUS énumère quatre causes d’extinction de l’hypothèque conventionnelle ou judiciaire.
Premièrement, l’extinction de l’obligation principale (remboursement intégral du prêt). Deuxièmement, la renonciation du créancier à l’hypothèque. Troisièmement, la péremption de l’inscription attestée par le conservateur du registre. Quatrièmement, la purge des hypothèques résultant du procès-verbal d’adjudication sur expropriation forcée ou d’expropriation pour cause d’utilité publique. Concrètement, une fois la dette payée, l’hypothèque s’éteint juridiquement. Toutefois, l’inscription au livre foncier subsiste tant que le créancier ou le débiteur ne demande pas sa radiation.
La durée de 30 ans : péremption automatique
L’article 196 de l’AUS limite la durée de l’inscription à 30 ans maximum au jour de la formalité. Une disposition contraire d’une loi nationale peut y déroger. L’effet de l’inscription cesse si le créancier ne la renouvelle pas avant l’expiration du délai.
Concrètement, une hypothèque inscrite en 1995 et jamais renouvelée a perdu ses effets depuis 2025. La péremption joue automatiquement. Toutefois, la radiation du livre foncier réclame une démarche active auprès du conservateur.
La mainlevée volontaire : la voie amiable
L’article 201 de l’AUS organise la mainlevée volontaire. Le créancier établit un acte de mainlevée (notarié ou sous seing privé conforme) qui constate l’extinction de la créance. Le notaire publie ensuite cet acte au livre foncier dans les mêmes formes que l’acte de constitution.
Concrètement, après remboursement intégral du prêt, l’emprunteur exige de sa banque un acte de mainlevée. Les frais de mainlevée (timbres, honoraires notaires) restent à la charge du débiteur, sauf clause contraire. Comptez 50 000 à 200 000 FCFA selon le montant de la créance et la complexité.
La mainlevée judiciaire : la voie contentieuse
L’article 202 de l’AUS ouvre la mainlevée judiciaire en cas de refus du créancier ou du conservateur. Le débiteur ou son ayant-droit peut alors saisir le tribunal compétent. La décision judiciaire passée en force de chose jugée oblige le conservateur à procéder à la radiation.
Cette voie sert quand le créancier a disparu, refuse de signer la mainlevée malgré le remboursement, ou conteste l’extinction de la créance. De même, l’article 219 autorise le juge à ordonner la mainlevée totale ou partielle d’une hypothèque judiciaire si le débiteur justifie de motifs sérieux et légitimes.
Loi vs pratique : l’article 196 fixe la durée maximale d’inscription à 30 ans. En théorie, les hypothèques anciennes non renouvelées tombent en péremption.
Toutefois, à la conservation foncière de Lomé et Kara, de nombreuses inscriptions des années 1990 figurent encore au livre foncier. Cette situation gèle des reventes : un acheteur prudent refuse un terrain qui apparaît grevé, même si l’hypothèque s’est juridiquement éteinte.
Par conséquent, vérifiez systématiquement votre extrait du livre foncier avant toute vente ou nouvelle hypothèque. Demandez la radiation des inscriptions périmées (gratuite sur attestation du conservateur, Art. 201). Si le conservateur refuse, saisissez le tribunal pour obtenir une mainlevée judiciaire (Art. 202).
FAQ : questions fréquentes sur l’hypothèque immobilière au Togo
Combien coûte une hypothèque immobilière au Togo en 2026 ?
Le coût total d’une hypothèque immobilière au Togo se décompose en plusieurs postes. Premièrement, les honoraires du notaire : 1 à 2 % du montant garanti, avec un plafond d’environ 1,5 % au-delà de 50 millions FCFA. Deuxièmement, les droits d’enregistrement : 1 % du montant de la créance garantie. Troisièmement, les frais d’inscription au livre foncier : forfait administratif d’environ 25 000 à 50 000 FCFA. Concrètement, pour une hypothèque de 20 millions FCFA, comptez 350 000 à 500 000 FCFA tous frais inclus. Ces frais incombent au constituant (emprunteur), sauf accord contraire avec le créancier.
Mon terrain n’est pas immatriculé : puis-je quand même obtenir un prêt hypothécaire ?
Non, pas une véritable hypothèque opposable. L’article 192 de l’AUS limite l’assiette de l’hypothèque aux immeubles immatriculés. Sans titre foncier, vous ne pouvez pas inscrire une hypothèque au livre foncier.
Cependant, deux solutions existent. D’abord, vous pouvez engager une procédure d’immatriculation avant de demander le prêt (comptez 6 à 18 mois et 500 000 à 2 millions FCFA selon la surface). Ensuite, certaines microfinances acceptent des garanties alternatives (caution solidaire, gage sur véhicule, nantissement de salaire). Toutefois, ces alternatives offrent des conditions moins favorables et plafonnent les montants. Notre article sur la microfinance au Togo en 2026 et celui sur le taux usuraire microfinance à 24 % détaillent les alternatives.
Le créancier peut-il saisir directement ma maison sans passer par le juge ?
Non, pas pour une résidence principale. L’article 198 de l’AUS protège votre résidence principale : le créancier ne peut pas obtenir l’attribution judiciaire de l’immeuble. Il doit obligatoirement passer par la saisie immobilière et l’adjudication aux enchères publiques (Arts 246 et suivants AUPSRVE). De même, l’article 199 réserve la clause d’attribution conventionnelle aux constituants immatriculés au RCCM et aux immeubles non destinés à l’habitation. Concrètement, vous ne perdez votre maison familiale qu’après une procédure judiciaire de saisie immobilière qui dure 8 à 14 mois. Toute clause de renonciation à cette protection demeure nulle d’ordre public.
Peut-on hypothéquer un bien indivis (succession non partagée) au Togo ?
Oui, mais sous conditions strictes (Art. 194 AUS). Si tous les indivisaires consentent ensemble à l’hypothèque, elle conserve son effet quel que soit le résultat du partage. En revanche, si un seul indivisaire hypothèque sa quote-part sans l’accord des autres, l’hypothèque conserve son effet uniquement dans la mesure où le partage lui alloti le bien.
Cas typique : un héritier sur quatre hypothèque le terrain familial. Si à l’issue du partage il reçoit la villa, l’hypothèque tient. S’il reçoit une indemnité en numéraire, l’hypothèque tombe et le créancier perd sa garantie. Par conséquent, exigez toujours l’accord écrit de tous les indivisaires avant une hypothèque sur bien successoral. Voir notre article sur le bornage de terrain pour préparer le partage.
Mon hypothèque a plus de 30 ans : est-elle encore valable ?
Non, l’inscription a perdu ses effets. L’article 196 de l’AUS limite la durée de l’inscription à 30 ans maximum au jour de la formalité. Passé ce délai, sans renouvellement régulier, l’inscription cesse de produire ses effets. Toutefois, l’inscription matérielle au livre foncier subsiste tant que vous ne demandez pas la radiation.
Démarche concrète : demandez à votre conservation foncière une attestation de péremption (article 201, 3° AUS). Le conservateur la délivre sous sa responsabilité après vérification qu’aucune prorogation ne figure au registre. Avec cette attestation, le conservateur procède à la radiation. Si le conservateur refuse, saisissez la juridiction compétente pour obtenir une mainlevée judiciaire (Art. 202).
Sources
- OHADA – Acte uniforme portant Organisation des Sûretés (AUS), adopté le 15 décembre 2010 (texte intégral PDF)
- OHADA – Acte uniforme portant Organisation des Procédures Simplifiées de Recouvrement et des Voies d’Exécution (AUPSRVE révisé 2023)
- Code foncier et domanial du Togo – Loi n°2018-005 du 14 juin 2018 (PDF LQDD)
- Code civil togolais (PDF LQDD) – dispositions supplétives
- OHADA – Jurisprudence CCJA sur saisie immobilière et droit de suite
- BCEAO – Rapport annuel sur la supervision bancaire 2024 (statistiques crédit immobilier UMOA)
- Togo First – Actualité du crédit bancaire et microfinance au Togo
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